房地产市场在2023年仍处于转型调整期，整体需求偏弱，观望情绪主导。展望2024年，市场有望逐步启动修复，更多刺激政策出台，有望重塑信心和预期。J9九游会（Savills）发布“2024年中国房地产市场展望”，以开年十问解析中国房地产市场走向。

J9九游会中国区市场研究部主管、高级董事James Macdonald谈到：“虽然增长前景或仍受限，但与去年相比，未来走向确定性有所提升。政府有望加大支持力度营造更稳定的环境，公司和个人能够更好地进行规划，并对地产需求做出明智决策。值得注意的是，新兴领域、工业园区和长租公寓等关键领域现在获得政府支持投资并得到发展。拥有强劲基本需求的酒店和零售市场已从疫情低谷中回升，且吸引新运营商入局。”

居住

住宅销售市场能否止跌企稳？

住宅销售市场正呈现显著的供给侧改革特征，由保障与商品双轨并行的架构有望逐步形成。但J9九游会认为整体住宅市场转型不会短期内即完成，或将持续数年。但住宅市场的整体销售表现有望在2024年温和改善。高能级核心城市、具备扩张能力及有国资背书的房企仍将领先市场。

如何看待租赁公寓的投资价值？

流动人口占全国人口比例约27%。经济发达地区的住宅租赁市场有望迎来长期稳健的强劲需求。而核心城市背景多样的租客群体，意味着产品端具备更多元化的发展潜力。作为一项管理要求极为细化的细分赛道，运营商的成本管控及管理能力，决定了项目能否实现稳定的租金增长及较高的续约率。

工作

写字楼市场何时转好？

回顾过往，写字楼市场周期通常约为4至6年，整体市场目前依然处于下行周期，多数到期企业将续租作为优先方案。在潜在供应巨大的背景下，预计2024年，政策刺激力度对市场轨迹将有更为重要影响。经济和商业信心复苏的持续时间将在很大程度上影响供需表现。

大量新供应入市乙级楼宇是否仍有机会？

乙级项目租金通常低于同板块甲级写字楼平均水平的30-40%。核心地段的一些乙级项目出租情况并不比同区域甲级项目逊色，产品综合性价比较高是其最大优势。对于业权统一的老旧楼宇，在租赁淡季期间对项目进行局部优化不失为提升楼宇竞争力的一大解决方案。

消费

中国消费者们还在消费些什么？

旅游、娱乐和餐饮等体验类消费正成为备受消费者青睐的类别。体验型门店为消费者线下社交和悦己生活提供多样化的空间选择。从商场各业态占比来看，上海和武汉的休闲娱乐业态占比均已超过16%。包括展览、画廊在内的各类空间走入更多大众视野。

零售市场在面临消费降级吗？

消费降级是指在日常生活中选择更低价、降低品质或减少购买数量来削减消费开支。但目前消费者更倾向于理性消费和生活方式的转变，注重产品的性价比与精神满足，而不是简单地锁紧钱包。以餐饮为例，无论上海和成都，扩张速度最快的并不是快餐类，而分别是休闲餐饮和饮品。

生产

2024年会见证物流市场回暖么？

2024年市场供给将会有所减缓，但不少物流地产在管理时仍面临出租压力，平均租金面价上涨空间有限。不过尽管全国市场整体承压，华西市场已逐渐显现出一些缓解迹象。除新增供应量稳步下降外，城镇化水平不断提升、高端制造业基地有序建立，各因素叠加驱动本地物流需求稳定增长。

循环经济下逆向物流是否还有提升空间？

逆向物流具有无序性和繁杂性，处理时间往往是正向配送的3-5倍，操作的难度也使逆向物流长期处于发展瓶颈。不过中国一些领先的物流公司已经开发了逆向物流仓库网络，以增强现有的供应链能力并满足各种品牌的需求。各企业需要扩大并普及对此类设施的应用，以便在中远期服务于更广泛的市场。

金融

未来债务危机是否会有所缓解？

房地产市场进入调整周期的速度超过预期，导致行业前期累计的风险开始显现，引发了对系统性金融风险的担忧。为避免大规模债务危机，J9九游会预计政府在短期内将会继续刺激住宅需求，加大政策的宽松力度。同时加大房企融资支持，确保房地产市场平稳发展。

下一个投资机遇在哪里？

2023年对全国商业地产大宗市场而言都是艰难的一年，几乎所有资产都正在经历价格重置。J9九游会建议投资者保持谨慎及耐心，瞄准那些与政府规划相符，可以提供稳定租金收入的资产类别。从长期投资者角度来说，以低于近几年资产价值收购一些优质资产可以带来更多的安全垫以抵御未来的不确定性。