J9九游会近日发布2023第二季度上海、杭州、南京、武汉房地产市场回顾及展望。尽管市场仍然面临挑战，但中国并没有像世界其他地区那样经受高通胀率、快速上涨的利率和商业房地产需求结构性变化的困扰。供应过剩、过度负债和经济增长趋缓仍是影响企业和消费者需求的关键因素。业主需提高运营效率、提供完善的服务、增加租户激励措施加以应对。

上海

市场显著复苏反弹所需的时间比许多人预期的要长。然而核心城市对开发商、企业和个人吸引力的因素仍然存在。商业环境友好、高技能人才充沛、基础设施充满活力、产业集群强大的区域将展现其竞争优势。

2023第二季度上海写字楼：

市场需求全面复苏仍需时间

二季度上海甲级写字楼市场空置率环比上升0.1个百分点，至16.0%。市场空置面积去化周期变长，需求放缓，单笔成交面积相较两年前减少。按子市场分类来看，次级核心商务区吸纳水平彰显韧性，而核心中央商务区与非核心商务区整体净吸纳情况表现欠佳。鉴于企业办公面积优化，市面上也出现更多零散小面积空置单元。由于空置率仍在高位，本季度租金环比下降1.2%，至每平方米每天7.1元，尽管整体租金下探，仍有个别核心区域去化较好的标杆项目租金出现回调。

上半年，业务效率、人员优化、成本节省是多数公司的运营主基调，但下半年随着业务增长企业房地产开支预算获批，租赁活动和市场情绪也将有起色。尽管短期需求暂缓，长期需求依然向好，包含了高端制造、直播电商等新兴行业。在二季度全市已知租赁成交面积中来看，金融、制造、零售贸易类公司较为积极，其中内资占60%。

2023第二季度上海零售：

零售市场入驻率止跌，核心商圈引领市场复苏

2023年第二季度上海零售市场首层平均租金较上季度下降0.2%，空置率环比下降0.1个百分点至12.9%，结束连续五个季度上涨趋势。核心商圈空置率降幅更为明显，下降1.1个百分点至11.1%，标杆项目内众多首进品牌引领市场复苏。餐饮业态随客流回升恢复拓店，休闲餐饮及精致餐饮等正餐类扩张积极，连锁品牌布局较为激进。零售业态下电子产品、超市百货子品类受包括京东电器、盒马鲜生等大面积主力店更替的影响，亦带动季内新租业态比重有所增长。

截至第二季度上海城区未录得购物中心入市，季内仅外环外区域录得瑞安旗下蟠龙天地新开业，以城市微度假定位，引进多家区域首店。下半年预计将迎来7个新项目共计69.3万新增供应，主要集中在真如、徐汇滨江、前滩等新兴区域。

2023第二季度上海住宅：

市场情绪降温，成交维持稳健

上海一手住宅市场第二季度供应环比大幅提升，达到约278.0万平方米。相比上一季度，成交为268.9万平方米，合理上涨6.2%，5年期以上LPR下调10个基点至4.2%，未见主要政策放松，体现上海住宅市场刚需韧性。但出于大量供应及经济不确定性影响，毕业生选择留沪就业意愿稍有下滑，后续去化或存在阻力。

上海第二批次土地拍卖将分为两个批次在7月下旬及8月初进行，共25宗涉宅地块，出让面积118.9万平方米，总起拍价609.8亿元。较中心城区内仅有杨浦及普陀区各有一宗土地供应。除分批次降低土地热度外，本次土拍对热门地块还采取摇号的方式。

2023第二季度上海服务式公寓：

租赁需求回暖，市场供应多元

2023年第二季度上海服务式公寓市场迎来四个新项目入市，共计721套新增供应。新开业项目包括露香园璟源服务式公寓、Ôpartment、中海海堂国际服务公寓和桃浦雅辰悦居公寓。其中由原远东公寓改造的Ôpartment及露香园璟源服务式公寓均为位于核心地段的精品公寓，为高端市场提供更多租赁选择。

2023上半年中高端市场入住率及平均租金均为回暖趋势，体现上海对人才吸引力仍较为强劲，租赁需求稳定恢复。此外，下半年预计仍有包括盛捷星河湾星邸服务公寓和五角场博邻行政公寓等新项目入市，租赁市场仍具发展及投资潜力。

2023第二季度上海非保税高标仓

市场供应持续入市，冷库云仓新租活跃

上海非保税高标仓市场在第二季度迎来了1个位于青浦的新项目入市，为市场带来了约30万平方米的新增供应。同时，青浦子市场在净吸纳方面亦领跑全市，主要新租活动来自冷库及云仓等行业。新增供应叠加市场需求承压下，全市空置率水平环比上升2.9个百分点至14.8%。

市场租金表现来看，全市平均租金录得人民币每平方米每月50元，租金指数环比持平，同比上升1.3%。预计市场在下半年仍将有近50万方新增供应入市，集中于青浦及金山两个子市场，令相应子市场去化端在短期内承压。

2023第二季度上海投资：

大宗交易活动放缓，市场的复苏仍然脆弱并且有赖于政策的积极支持

本季度上海大宗投资市场录得12宗成交，合计成交金额49.6亿元人民币，所有成交均为投资用，成交金额环比下降69%。上海投资市场上可供出售的项目增多，但基本面偏弱和持续的不确定性使得潜在��家对资产价值的评估更加谨慎、对于谈判条件更加苛刻，交易难度加大。

本季度服务式公寓为成交最活跃的资产类型，录得5笔大宗交易，成交额占比达33%，为近年来最高水平。开发商及基金投资者偏好收购酒店、学生公寓等物业再改造成服务式公寓，提升收益率。同时，也有一些Pre-REITs基金投资者也在积极寻找可以纳入保障性租赁住房体系的存量资产，计划未来通过自身管理达到稳定运营后，通过公募REITs退出。

杭州

面对宏观经济的不确定，租户偏向于更为谨慎的租赁方式。

2023第二季度杭州写字楼：

多数业主方在当前市场高速变化的背景下不断调整租赁策略

2023年二季度有一个甲级写字楼项目入市，合计新增写字楼建筑面积5万平方米，全市甲级写字楼存量上升至247万平方米。2023下半年预计有3个甲级写字楼入市，将合计为杭州写字楼市场带来36万平方米新供应。新项目将集中在未来科技城，板块内竞争预计将进一步加剧。

二季度全市甲级写字楼空置率较上季度上升1.2%，为28.3%。甲级写字楼平均租金达到人民币4.6元每平方米每天，环比和同比分别下降0.6%和0.8%。本季度杭州办公楼租赁需求减弱，带看活动明显减少，成交主要以搬迁置换为主。专业服务、金融及零售快消类公司支撑着目前杭州甲级写字楼的大部分租赁需求。

2023第二季度杭州零售

部分标杆项目继续以提升项目品质为首要任务，积极提升业态布局

2023年第二季度龙湖杭州国芳天街开业入市，为杭州新增6.5万平方米零售商业面积。全市优质购物中心存量达653万平方米。由于三季度杭州将召开亚运会，许多大型项目都将集中在亚运前完成调整。

第二季度全市优质购物空置率较上季度小幅上升0.1%，达10.8%。娱乐业、珠宝行业复苏明显，其余行业较为稳定；全市优质购物中心首层租金较上季度下跌1.4%，达到人民币14.8元每平方米每天，湖滨、钱江新城及武林仍为杭州首层平均租金最高的三大商圈。 

南京

第二季度南京商办市场没有新增供应入市

2023第二季度南京写字楼：

空置率环比微降0.1个百分点

新增供应入市节奏放缓，为市场去化带来窗口期。全市整体空置率连续两个季度微幅下降。但租金未见明显起色，上半年累计下跌1.3%，行业全面复苏仍需要一定时间。租户成本意识强烈，部分客户逐渐开始关注西安门、南京南站等新兴板块寻求性价比。

2023第二季度南京零售：

60万平方米供应将于下半年入市

经历上半年新增供应空白后，零售市场将在下半年迎来约60万平方米集中供应入市。截止上半年，南京零售市场整体空置率为5.2%，仍是全国空置率最低的零售市场之一，但项目同质化严重，影响了整体租金上升潜力。一些次级项目更难以实现定位及招商突破，人气持续低迷，亟需更具创意的方式吸引消费者关注。

武汉

上半年写字楼新增供应及租赁需求均同比下滑，空置率水平环比再次上扬至高位，租金持续承压下跌。零售物业市场经历消费结构演变，市场调整加速，空置率高位波动，租金延续微降。

2023第二季度武汉写字楼：

上半年新增供应同比下滑，市场需求持续疲软

2023年上半年，甲级写字楼市场录得位于光谷大道的中国特种飞行器以及北辰光谷里#9写字楼入市，新增供应为10.6万平方米，较去年同期大幅下滑近七成。需求端同步下滑，净吸纳量自去年下半年开始持续疲软下滑。2023年上半年净吸纳量录得4.7万平方米，同比下滑60.2%。

截至二季度末，全市甲级写字楼平均空置率水平同比下降0.1个百分点，环比上升0.7个百分点，季末录得39.4%。空置率高企带动租金持续下滑。季内，租金指数环比下滑1.8%，同比下滑6.9%至94.6元每平方米每月。

2023第二季度武汉零售：

市场加速调整，空置率上扬，净吸纳量承压

2023年上半年，武汉零售物业市场迎来武汉国金天地开业，为武广商圈带来11.4万平方米新增供应，推动武汉零售物业总存量增至751.2万平方米。市场仍以调整为主，品牌竞争加剧，部分开发商降低租金以升级品牌矩阵。至季末，空置率环比上升1个百分点至12.8%，租金指数环比微降0.2%。

上半年餐饮、服务业态领跑市场需求新增。茶饮咖啡品牌如霸王茶姬、茉酸奶、皮爷咖啡积极扩张；亲子陪伴、运动健身等大面积租户成为去化支撑，市场录得奈尔宝家庭中心、Meland Sport和超大型运动乐园跃行极社武汉首店。零售业态中门店新增速度放缓。整体来看，消费逐步复苏，但市场调改加速，净吸纳量承压。

2023第二季度武汉非保税高标仓：

市场新增供应同比下滑，需求逐步回暖

2023年上半年，武汉高标仓市场新增供应幅度同比下滑超50%，截至二季度末，市场存量约616万平方米。市场租赁需求逐步回暖，电子制造业租赁表现活跃。全市空置率稳步下行。

租金方面，年内依然会处于下行通道，运营方依然维持以价换量的租赁策略，以加速存量去化。