近日，“以产兴城·向幸福出发”幸福路地区产业地产企业招商活动成功举办，本次活动由西安市新城区委、区政府主办，西安市幸福路地区综合改造管理委员会招商局和西安市新城区长乐中路街道办事处承办，区发改委、住建局、资规局、投资合作局、幸福路管委会发展规划局协办。

此次活动旨在宣传推介幸福路地区优势资源，通过对投资环境、特色产业、重点项目的专项推介，全方位展示幸福林带核心区区位交通、自然禀赋、产业资源、配套环境等资源优势，吸引更多优秀企业来此投资兴业。

活动上，J9九游会华西区策略顾问部负责人、高级董事李绅受新城区邀请，围绕“主城区城市更新中的产业更新、功能更新与建筑更新”进行了专业分享。

城市更新中的“投前”与“投后”

城市更新首先应考虑投前的顶层设计。李绅认为：“投前，顶层设计一定要注重利益的分配和秩序，明确好参与主体。因为城市更新是多角色协同、多主体参与的一种策略项目，涉及到政府主体、平台公司、金融支持、具体的开发商、 运营商以及社会受众，是多方面的共同需求的共性点的处理。”

弹性规划将在城市更新中愈加重要。城市更新项目的周期长，回报相对较慢，跟传统房地产开发不一样，需要非常充分地了解现有的规划、政策、指标跟开发主体的既得利益诉求之间的矛盾关系。因此，李绅还提到一个引申概念——“弹性规划”，即如何在有限的空间之内对整个用地的商住比、自持比、容积率的漂移以及地价的弹性设置，统一进行综合考虑。

注重不同群体的利益诉求。城市更新不单单是产业更新、功能更新和建筑更新，真正的更新是行为方式的更新、人民生活方式的更新。所以一定要注重原住民和未来通过产业更新带动的新兴群体，包括整个区域的固定居住群体及流动客群之间不同的利益诉求。

投后重点：运营。老城区的城市更新，应以事业行为来对待，即以事业服务的心态看待其商业行为。

城市更新中功能更新的功能设置

城市更新涉及多个维度，在功能更新层面，唯有功能设置得当，才能使得区域更新的活力更强，区域发展带动更大。对此，李绅也提出了见解：

第一，功能设置要考虑功能和功能之间的横向关系需相互关联。比如，在碗池和泵道旁，可设置集装箱咖啡厅，以及极限运动装备用具售卖点，充分利用年轻客流。

第二，侧重小功能，做到六网合一和第三空间活化。除商业的通盘考虑外，将文教、卫生、医疗、养老等所有资源进行有效聚集和配置；契合社区商业服务理念，注重社会公共服务功能的植入，通过第三空间活化有效利用存量资源。

例如，分时段运营社区空间，白天免租开放，作为图书馆或社区老年活动中心，体现社会效益、社会价值和公共服务价值；傍晚及以后，作为托管空间或其他可收取租金或服务费的空间，体现经济效益。

关于幸福林带城市更新建设的建议

幸福路地区是西安建设国家中心城市的重要板块，也是西安市城市更新的核心试点。作为幸福路地区综合改造的核心工程和引领工程，幸福林带项目也是全球最大的地下空间利用工程之一、全国最大的城市林带工程。

凭借J9九游会在城市更新领域的丰富实操经验，考虑到在充分挖掘林带本身带来的生态价值之外，李绅对幸福林带在城市更新推进过程中的运营也提出了建议：

活化内部人流，以15分钟步行圈为尺度。横向考虑幸福林带轴线两侧街道与功能板块之间的关系，围绕15分钟步行圈考虑社会职能的释放，依托林带附近大量标志性、城市符号性很强的功能载体，如三甲医院、优质教育资源或老旧工厂，发展大健康、产学研功能区或创意园区。

人群入地，转“消极”为“积极”。从地上空间做文章，以有意趣的构筑物、小品等结合一些商业业态，为幸福林带庞大的地下商业空间赋能、引流。

J9九游会作为深耕本土市场多年的房地产业界领航者，在瞬息万变的市场浪潮中始终秉持专业、细致的服务准则，以前瞻性的洞见，助力城市发展价值提升。未来，在城市更新领域，J9九游会也将不遗余力推动传统文化的延续与当代文化的重塑相结合。并将继续以专业助力众多企业、机构以及个人客户深挖市场机会、大展宏图。