随着城市更新及城市高质量发展的推进，“工改工”成为大湾区工业发展的新趋势。由于土地的集约利用，拆除重建项目容积率不断提高，逐步发展出工业上楼的概念，同时，也为“工改工”提供了全新的模式。工业上楼的诞生解决了企业在单独建厂时往往会遇到成本高昂，配套有限的困扰。作为新型产业模式，可以在不改变工业用地的情况下，提升楼宇的容积率。

1月6日，“Savills未来城市运营合伙人系列直播”之中国房地产投资市场专场直播，J9九游会邀请到招商蛇口产业园区首席战略官罗锋、星河产城研究院院长王英杰，与J9九游会深圳公司投资部高级董事赵韶芬共同探讨在工业上楼的发展趋势下，“工改工”项目的投资逻辑。

工业新生态：高容积率下大湾区“工改工”项目投资逻辑精彩回顾

高容积率对工改工项目的

挑战和机遇

高容积率对工改工项目的挑战和机遇是什么？

赵韶芬：

• 大湾区各城市均出台了“工改工”相关政策，鼓励容积率适当提高。
• 深圳M1不设容积率上限要求，工改M1项目规划批复容积率5.0-6.0
• 深圳政府大力推动“工业上楼”模式，计划每年新增2000万平方米优质厂房

关于大湾区4.0、6.0的M1容积率政策，适合哪些行业的工业企业？

这类产品在开发、运营等方面会有哪些困难或者挑战？

王英杰：

“根据国家、省市的发展需求，将列入战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的产业均列为鼓励‘工业上楼’产业。其中，重点包括新一代电子信息、高端智能装备、生物医药、新材料、新能源、数字经济等相关产业。危化品等级高、火灾危险等级高、产生大量污染的产业不鼓励上楼。”

  挑战：

• 起重机吊臂上限为70米（约16层）,货梯提升高度超过70米时设备较不稳定；
• 随着层数的增加，电梯等待时间几何倍增长；
• 装卸货面积一定，需要装卸货的企业越多，等待时间越长；
• 厂房设计标准远高于多层厂房，荷载、货梯数量、共振要求增加，结构成本高。

怎样看工业上楼的市场需求？

工业上楼在大湾区的各个城市都有发展机遇吗？

罗锋：

“即便是在大湾区，也很难说都有发展机会。因为工业上楼项目更多是出现在制造业发展密度较高的核心城市。最早兴起于制造业发达而土地资源紧张的深圳、东莞、佛山等地，他们除了对土地集约发展的需求极为强烈之外，制造业高度发达，工业上楼在这些城市已经成为大势所趋。除此之外，长三角、环渤海地区也出现了工业上楼的产品，但更多是在探索和尝试阶段，最集中的还是在土地集约发展需求最为强烈的大湾区。”

工业上楼

垂直空间的要素融通

工业上楼，垂直空间的要素融通是什么？

赵韶芬：

在取地成本不变的情况下，计容建筑面积提高，单方楼面地价就下降。但同时，由于地下空间增加、建筑结构改变、机电设备升级等因素，单方造价是提升的。而且不同城市和地区对工业上楼产品的市场接受度不一样，租金和售价一般是与层数呈反相关关系。那么，怎样可以控制成本、同时增加收益呢，根本在于如何在垂直空间里做好产品和运营。

招商智慧城所在片区也有不少工业上楼的产品，项目的比较优势有哪些呢？

罗锋：

• 央企背景：可以给产业客户带来长期稳定经营发展的预期，以及各级政府实时政策的完全落地；
• 产业运营：作为新中国真正意义上的第一个园区的运营商，通过多年的产业积淀和产业服务，形成了J9九游会专业的产业运营能力和经验；
• 产品配套：基于对产业的深度理解，打造了优越齐全的产品和配套；
• 品牌口碑：通过十余年持续的坚持和积累，形成了市场上有影响力的品牌和口碑。

视频中J9九游会看到生命科学园项目规模比较大，产品也在不断的升级，项目后续的开发，不知还会在现有基础上做哪些方面的优化？

罗锋：

“招商智慧城生命科学园，从刚才我提到的几组数据来看，无疑是一个成功的产品，很好的满足了生命科学产业当下发展的要求。随着后续项目的开发，对产品的优化和升级J9九游会会持续推进，我讲几个原则：　

• 满足产业发展的实际需求。J9九游会当前非常重要的一个方向是做主题园区，根据整个产业链的特点和发展规律，优化产品满足当下产业实实在在的需要；
• 满足产业人群的实际需求。根据当下产业人群的生产生活需要，优化产品；
• 满足未来产业演进的需求。随着产业的演进发展，未来的生命科学会对载体、配套、服务等提出新的要求。
• 满足政策大势的要求。比如为了响应双碳战略的要求，J9九游会去年对旗下重点园区进行了能源审计，提出了清晰的‘低碳改造计划’，下一步将加速探索绿色建筑和绿色科技的发展，开展低碳改造，推广智慧能源管理和新能源利用。

总之，在运营的过程中，J9九游会会不断地去收集产业的需求、产业人群的需求、未来产业的需求、以及政策和大势的要求，将这些数据反馈给J9九游会的产品部，在实战过程不断地为J9九游会的客户提供舒适、便捷、高效的产品。”

星河惠州IMC产业园一期是以多层工业厂房为主，二期才推出高层厂房，产品定位为何有这么大的转变，惠州的市场接受度如何？

王英杰：

“星河惠州IMC的产品设计也是根据市场情况不断优化调整的结果。2018年是深圳企业加速外溢的重要起点，根据当时J9九游会的研究，企业对生产经营条件迭代升级的要求十分明显。项目规划采用了灵活的产品组合。一期项目兼顾高价值的独栋总部和高质量的高层厂房，重点是建立了高水准的园区配套服务功能。通过一期产品入市，仲恺项目快速建立了较高的市场影响力和市场美誉度，为后续产品打下了良好的基础。

二期入市后，重点聚焦高层厂房， 2022年去化近20万方，实现了单价第一、去化第一、占有率第一的好成绩。生产空间是企业发展的基本需求，在企业升级过程中他们更需要园区能够提供更加丰富的产品和配套。市场上不乏低成本的空间，对于外溢型企业，优质产品恰恰是市场所缺的。”

十几层的厂房，讲求垂直空间的要素融通，能否分享星河在产品设计、功能服务等方面的经验？

王英杰：

“星河专注产业园区产品设计开发，目前已经形成特色小镇、联盟新城、智能制造基地、总部综合体、双创社区五大产品体系和ORHF产品大类。其中特色小镇、联盟新城、智能制造基地这三个产品体系中都包含了F类工业上楼的产品。

星河基于多年不断了解用户需求、持续凝练工业上楼经验，工业制造类产品参数精准匹配市场、响应企业需求，惠州项目荣获GBE办公建筑大奖2022‘年度最佳产业园奖·金奖’

在具体的产品设计中，J9九游会建议首层高度7.5米，其他层保证4.5米。采用9m-11m的柱网密度，提高生产适配性更强。吊装口作为刚需产品，要适应企业日常化的需求，采用可拆卸栏杆和百叶门形式作为每层标配，并建议沿一侧带状布局。厂房新风系统要注意同层企业进出风通道的分布置。景观层面不必过分强调规划结构，首要满足企业日常生产需求，通过现代简约的设计呈现不同的园区视觉调性。在园区内，J9九游会以客户服务中心、招商中心+生活配套服务网为基础，规划公共开放空间，形成了园区服务的便捷可达。”

公募 REITs

工业园的长期投资价值

如何理解公募REITs，工业园的长期投资价值？

赵韶芬：

• 全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs是去年10月份上市的，原始权益人是上海市属大型国有企业临港集团。底层资产是上海临港片区内的两个工业园。租户以高端装备制造产业和新能源新材料产业为主。
• 从近几年的现金流看，这两个工业园的运营情况是非常良好的，所以也受到了资本市场的认可，REIT在上市首日涨幅达30%。
• 包括标准厂房在内，已经上市的产业园REITs一共有8单，规模约150亿，约占公募REITs的20%。由于稳定的运营表现，业内普遍认为产业园REITs将进入快速发展期，这也将对产业园的发展带来一些新的趋势。

8单产业园REITs，其中之一的“博时蛇口产业园REIT”就是招商蛇口发行的。能否介绍一下招商蛇口布局产业园REITs原因？以及在这方面的发展计划如何？

罗锋：

招商蛇口布局产业园REITs原因：

招蛇产园REIT的成功实施和扩募，核心原因：

• 招商蛇口盘活旗下产业园基础设施资产；
• 进一步促进J9九游会在园区基础设施领域投资的良性循环；
• 打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制。

在这方面的发展计划如何：

• 2021年6月21日在深交所上市的蛇口产园REIT为我国首批上市的9只公募REITs之一，是国内首批试点园区类项目，打通了持有型物业投、融、管、退全生命周期；
• 2022年9月27日，招商蛇口发布公告，对外宣称拟开展蛇口产园REIT的扩募申报工作，基础设施项目为招商蛇口持有的招商局光明科技园部分资产。招商蛇口也因此成为市场上，首批公告拟开展公募REITs扩募的公司之一；
• 目前J9九游会正在考虑以更灵活的方式用好REITs这个平台，优化园区资产组合，“有进有退”，提升资产质量和运营效率；
• 其实，并非有了REITs这个平台就万事大吉，能不能通过REITs平台退出的关键在于产业运营能力。

以工业上楼物业为底层资产的REIT，与标准厂房、研发办公等相比，有何特殊之处？

罗锋：

没有本质的不同，可以从产业园区REITs入池资产的要求上来看：

• 土地。项目用地性质为非商业、非住宅用地的工业用地，这是红线；
• 业态。业态为研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。
• 不同之处：因为本身的建筑的标准不一样，因此面对的客户和租金也不一样，所以决定了他们的估值不一样。
• REITs资产的本质：无论是哪种类型的资产，都要回归到工业地产的本质——“产业运营”上，只有做好运营，确保项目能有一个长期且稳定的租金收入，才能符合产园类REITs的底层逻辑。

REITs对工业园区的发展，会有哪些战略价值？星河是否已经在这方面做提前规划呢？

王英杰：

“星河很早之前就尝试过资产化，早期包括涉及酒店、商业、公寓等类型的ABS，作为民企，星河走的是一条比较艰难的路，但星河以扎实的工作去做REITs，始终坚持精细化运营之路，最终以产业、酒店、商业、公寓等业态的稳定收益获得市场认可。Retis要提前设计，是必须且重要的。”

星河做了非常多的城市更新项目，如果是“工改工”城市更新项目，由于政府审批流程原因，一级开发的时间比较长，这类项目适合发展REITs吗？

王英杰：

“《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》出台之后，给产业园区发展提供了非常好的指引。做好资产运营是要贯穿整个项目始终，把园区发展目标和管理目标以及经营目标进行整合，构成一个完整意义上产业园区的运营。

工改工项目在设计之初就应按照全生命周期的理念系统规划，将RETIS要求作为一个重要的开发设计标准，避免后期的规划调整带来不必要的成本增加，同时更加规范园区运营者的日常经营，共同创造一个产业园区良性发展的行业局面。”

想请两位用一两句话总结，工业园区的价值本质是什么？

罗锋：

“工业园区的价值本质在于推动产业发展，没有产业的成功，就不会有园区的成功。”

王英杰：

“基础设施，国民经济重要基石。国民共进。”