20世纪是生命科学迅猛发展的时代，尤其是最后20-30年发展速度瞩目，行业新发现如雨后春笋，不少人曾预言21世纪是生命科学的时代。生物的研究已从细胞水平进入到分子水平去探究生命的本质；生态学的发展正为解决全球资源和环境等问题发挥着重要作用。新冠疫情的发生也使社会愈加认识到生命科学领域各项工作的重要性。

J9九游会正式发布《中国生命科学》报告,带您解析产业增长引擎、行业投资新动向，洞察产业四大趋势、展望未来，助您布局中国生命科学地产市场。

今年5月，“十四五”国民健康规划出台，旨在完善卫生健康体系，加速卫生健康信息化建设。到2035年，人均预期寿命将达到80岁以上。

政府支持是建立和推动
生命科学行业发展的关键

一个成熟的生命科学园需要公共和私人利益相关者的共同参与，以确保项目获得充足的地方支持和资金。近年来，国家通过一系列医疗改革和行业推进举措，进一步优化政策环境。这也驱动了近年来我国原料药、医药器械行业的产能升级、行业集中度提升和产业需求增长。

全球医疗市场对生命科学产品及服务的需求让资本持续涌入

根据ChinaBio，2021年中国生命科学行业投资额增长55%，其中新增私募股权和风险投资筹资额增长近90%。值得注意的是，医疗外包近年来增长较为显著。2021年我国CRO/CDMO投融资金额同比2020年翻一番，过去五年复合增长率达27%。外包战略也有望达成更多合作，包括因为现有设施合并、整合、升级而产生新的办公/实验室空间需求的并购等。

就业岗位增加
推动自用需求扩张

行业领域的人才集中在大城市，这也是距离行业终端用户更近的地方。这些城市往往拥有顶尖及专业院校集群、科技园区及研究机构，以及对研发至关重要的有实力的医院基础设施，同时聚集国内外的人才资源，且具备风险资本和政府支持的健康的私募环境。

能够募集到资金的生命科学公司都进入了扩大招聘的阶段，加上技术进步、产能扩大推动企业扩张，意味着公司将会对现有办公场所进行扩张，包括在城市核心区位设立前台总部，和后台研发功能的产业园空间进行扩张（由于项目需满足环评等特殊性，行业租户粘性较高）。

投资关注度上升

过去产业园因非核心区位、楼龄较老而受到投资者忽略，但随着产业园氛围的日趋成熟、城市更新进程加快，大量科学技术企业聚集于此且租户粘性高、租金和价格增长可观，如今正越来越受到自用和投资者关注。

一站式产业社区

面对生命科学房地产需求见涨，市场一大挑战仍是供应短缺，甚至是在一线城市。尽管国家鼓励盘活存量资产，但在真正改造过程中仍有较多困难和限制。共享时代背景下，让企业“轻装上阵”，以社区概念打造包含办公、实验室、专业设备和配套设施等产品组合的共享生命科学产业社区成为一大机会。

趋势洞察一：新“玩家”

随着行业需求见长，如今风投企业亦开始涉足生命科学产业市场。相比于地产商，风投企业拥有“现成的”客户资源，凭借这一优势，对投资的上下游企业进行整合，建立生态系统以长效发展。除多样化投资组合外，未来在退出时也有获取更高受益的可能性。

趋势洞察二：区域差异化发展

市场规模不断扩大后的良性发展布局应是“多点开花”而非“一枝独秀”。生命科学拥有众多分支领域，不同片区差异化发展是最高效的发展模式，也可避免资源错配和区域之间的摩擦与竞争。

趋势洞察三：企业流入与迁出

产业集群与综合配套完善是吸引和留住企业的牢固根基。生命科学企业在各个阶段都需要专业化设备和环境，加上符合相应环评条件的供应有限，使得行业企业对生命科学地产物业的粘性较高。反之，一座城市或区域如无法补齐产业短板，在环保要求从严和竞争日益激烈的市场下，将不得不面临企业流失。

趋势洞察四：国内药企“出海”

随着国内药企研发能力逐步成熟，加上政策红利和国际市场的吸引力，国内生物医药企业正积极布局海外市场。据统计，2022年上半年就有50+家企业正在推进出海计划。当然，在寻求利益最大化的同时，企业也应根据环境和变化及时调整策略。

J9九游会中国区市场研究部主管、高级董事简可表示：“中国生命科学市场已成为全国乃至全球发展的引擎，当前的医疗卫生改革和政府为建立更具创新、规范、有序的产业推动举措，将促进市场长期良性与蓬勃发展。”

J9九游会中国区产业及物流地产服务部主管、高级董事罗瑾表示：”2018-2019年对投资者而言是一道分水岭，经济放缓和融资环境收紧使得承销商业资产具有挑战性，加上政府强调对新经济、基础研究和核心技术的重要性和支持，国内利基资产正受到投资者的关注。尤其生命科学产业因其较高的承租能力和稳定的发展前景受到��点关注。”