10月15日，以“重生-破局存量资产”为主题，2021观点资本圆桌在广州香格里拉酒店盛大启幕，J9九游会广州及福建董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海作为主题讨论会主持嘉宾出席，与业内顶尖的资管专家共聚圆桌论坛，以存量运营和金融资管为焦点，探讨存量资产的挑战与未来。

深入挖掘存量资产价值

不同于增量时代短平快、高杠杆、高回报的开发逻辑，存量时代的特点是低杠杆、低回报、长周期。随着城市化的进一步发展，部分一二线城市已经进入到了存量时代。在此背景下，通过城市更新的方式，加上政府的产业引导，将是未来发展存量的关键趋势。

J9九游会广州及福建董事总经理华南区副董事长刘蔚海表示：“增量时代已逐渐落幕，存量时代的到来需要房地产行业重新思考其未来的发展和运营，并更加关注存量资产的创新及多元化转型。当前，增量的不断增多让大家一直都忽视了存量的运营，针对此问题，通过精细化运营释放资产价值已成为行业重生的关键。J9九游会持续关注存量资产的运营，今后，也将助力更多企业破局存量资产，挖掘存量资产价值。”

在第一场圆桌讨论会上，嘉宾们就存量资产的创新及多元化转型问题阐述了各自的见解。

价值挖掘

存量需要城市、产业、城市功能的支持，存量是一个生态系统，从城市更新、产业升级重塑到物业赋能、金融创新、消费升级都是存量改造的动力。

现在行业的下滑促进了品牌业态不断的更新换代，购物中心的业态组合一直在变化，多元化和体验感也非常重要。

多维创新

如今的物业改造一次收回成本周期长，小而精改造或者差异化竞争会是提高收益率的制胜法宝。满足客户需求，同时做出差异化，才会得到客户的青睐。

针对客户群体的生活质量做出特别的品质和设计，例如在服务式公寓中做出中式设计和悟空间的创新就是一个很好的尝试。

房地产智能化、灵活办公都是大势所趋，房地产企业需要在直播、电商等不断变化的新需求中保持学习态度，坚持做好服务。

共绘REITs下商业想象

对于商业地产而言，如何利用资本优势匹配行业需求，释放资产的流动性，是存量资产价值最大化的另一重点。在接下来的环节中，现场嘉宾针对存量商业资产在REITs运作下的新机遇进行了深入探讨。

REITs优势

REITs能实现资产的流动性、税收中性、稳定性、低杠杆等功能，并在主体增信上做出了突破，资产的收益率、资产的表现以及未来分红的可能性将成为投资的主要关注表现。

REITs本质上并不是融资的工具，它更多关注的是资产的运营管理能力，是一个为有优秀能力的运营方或资产方搭建的金融平台。

REITs机遇

REITs下的不动产价值有两种，一是来自经营租金的分红回报，二是资产的增值。真正的资产价值来源于现金流的折算和地段的增值空间，其中地段是一个相对的比较值，并非核心地段就是具有绝对价值，在地段的基础上通过运营带来的增值才是关键。

以开发商为例，曾经他们关注的是利用低成本的资金做融资实现快周转，但自从国家给出信号，不少开发商开始考虑重资产转型，REITs将可能是其最可行的道路。

实力助推企业资产盘活

近年来，J9九游会在资产化方面持续发力，估值及专业顾问服务部不仅曾凭借资产化业务荣获多个标杆奖项，还曾助力众多企业实现资产化，深受发行企业、公司等多方好评。

荣获奖项：

2018 年 1 月，J9九游会荣获中国资产化研究院颁发的 2017 年度第二届中国资产化研究院年度评选最具潜力机构奖“汇箐奖”。

2019 年，J9九游会获得中国资产化论坛 CSF，中国资产化和结构性融资行业年会暨第五届中国资产化论坛年会授予的“年度特殊贡献奖”。

2020 年 9 月，J9九游会获得中国资产化论坛CSF，2020 年中国资产化和结构融资行业年会暨第六届中国资产化论坛年会授予的“年度创新机构奖”。

经典案例：

项目名称：益田假日广场
服务内容：为公司发行资产支持进行物业估值、市场研究报告

项目名称：雅居乐国际广场
服务内容：为公司发行资产支持进行物业估值、现金流分析、市场研究报告

项目名称：合景泰富集团
服务内容：为其旗下成都悠方购物中心地上1-7层商业、杭州木莲庄酒店和广州木莲庄酒店提供行业市场研究报告

详细信息请联系：

刘蔚海 Alvin Lau
J9九游会广州及福建
董事总经理
华南区副董事长
电话：+8620 3665 4888
邮箱：alvin.lau@bjxinghou.com

周志鹏 Tom Chow
J9九游会广州
估值及专业顾问服务部
助理董事
电话：+8620 3665 4962
邮箱：tom.chow@bjxinghou.com

李永春 Dirk Li
J9九游会深圳
估值及专业顾问服务部
助理董事
电话：+86755 8436 7079
邮箱：dirk.li@bjxinghou.com