表现

记者：2019年经济面临诸多不确定性，深圳大宗物业交易仍较往年活跃，如何看待深圳成交在全国大宗交易市场的表现？

吴睿：虽然经济环境面临诸多挑战，但今年全国大宗交易整体仍然处于活跃状态，特别深圳市场表现抢眼，成交量及单宗平均成交额均创历史新高，其中单宗平均成交额上更是在全国遥遥领先。

深圳成交总金额取得历史高峰：在过去两年，深圳的成交总金额相较于上海、北京，还是有较大的差距，尤其与上海相比，深圳的成交仅占到了其三分之一不到。而到了2019年，深圳的成交总金额超过上海的50%，在市场量级中有了很大的突破。

单宗平均成交额为一线城市之最：在过去3年中，四大一线城市的单宗平均成交额平均水平在15亿上下波动，15亿也是一个让很多投资机构比较“舒服”单个项目投资的额度。而今年深圳的单宗成交额数据突破全国平均水平达25.7亿，这是一个很重要的市场反馈，投资者都是用钱来投票的，单宗平均成交额高直接反映出投资者行动坚决，表现出对大湾区以及深圳的发展动能及未来潜力的认可及信心。

特点

记者：深圳今年出现几宗近百亿大宗物业成交，在全国范围引起很大关注，深圳今年的大宗交易具有什么特点？

吴睿：J9九游会最早提出2017年是深圳大宗交易的元年，市场的发展也应验了J9九游会的判断，近三年市场活跃。往年百亿大单都集中在上海北京，深圳今年也出现了几宗近百亿的大单，说明深圳市场与上海北京市场正在均衡发展。大宗交易最能反映投资者对一个城市的信心，随着一个城市的大宗交易市场逐渐成熟，它会表现出与这个城市经济地位、发展水平相对应的能级。

2019年的大宗交易表现出以下几个特点：

开发商整售模式成主流，新建物业成交占比大：从2017年开始，由于面临新建写字楼的供应压力，开发商有了整售思路，2019年达到超六成的成交，其中包括两宗最大单新建物业写字楼，这不同于北京上海市场大量存量交易的特点。

公寓类型物业成交锐减，写字楼、零售物业成为主力标的：由于政策限制，2019年深圳成交中公寓的比例大幅减少；同时，写字楼、零售物业成交占比显着增加，这个现象与大宗物业机构买家投资偏好息息相关，写字楼、零售物业相对来说易产生稳定增长的现金流，符合中长期持有的投资逻辑。

内资为市场活跃买家主力：在市场成交主力方面，今年深圳市场仍以内资资金占主导，内资机构、险资和自用客为2019深圳投资主力，特别是险资的大手笔投资，反映了核心资产投资者对于深圳物业市场的信心。同时值得关注的是2019年初领展收购怡景中心城，成为深圳历史上最大的一宗外资成交，对深圳市场而言有标志性意义，可以说打开了外资在深圳市场的投资格局。

外资

记者：如果说领展收购中心城打开了外资在深圳市场的投资格局，是否意味着外资将真正开始大规模进入深圳市场？预期未来外资在深圳会有怎样的动作？

吴睿：国际资本长期看好深圳：随着领展的进入，深圳大宗交易的外资机构占比首次超过15%。从2017年开始，����收到国际资本咨询已经明显增多，事实上领展已经花了几年时间在深圳寻找合适机会，收购中心城之前也已在其他一线城市落子，但中心城价格则是其持有一线城市物业中最高的，这也反映了经过几年对深圳市场的研究，领展对于进入深圳市场的决心，相信未来越来越多国际资本会有这样的决心。

港资将持续配置大湾区资产：2019年J9九游会明显感觉到，除了传统的外资机构，越来越多港资客户如家族企业、香港上市公司等关注深圳市场。由于香港社会环境因素，加之一河之隔的深圳受到湾区及国家级政策红利的倾斜，出于综合长远发展以及资产配置的分散性考虑，预料未来港资会将大湾区热点城市尤其是深圳作为新一轮投资目的地。

展望

记者：在2020年，您认为深圳是否将延续2019年的成交态势，会在哪些领域有新的突破或表现呢？

吴睿：尽管未来一年宏观环境仍有很多不确定性，但基于大宗客户对深圳发展及投资逻辑的进一步认可，以及未来市场上的可放售的物业规模，相信深圳大宗交易依然会保持活跃，预计成交额会保持在这三年平均水平之上。

内资机构仍为深圳大宗交易市场中坚力量：今年预计仍以内资机构及自用客户为主流投资力量，且更多以中长线投资为主。

写字楼市场挑战与机遇并存：整体供应量有所增加而导致空置率上升，租金短期内有所承压，但中长期会有稳步增长，仍被多数投资者看好。同时，开发商由于回款意愿强烈，对于价格预期会趋于理性，预计也会由此产生一些交易机会。

高端零售市场是外资的关注重点：由于供应量较为��定，将保持较低空置率，租金及资产价值稳中有升，因此仍然会成为外资机构和投资者重点关注的板块。

另类资产需求火热：物流园、数据中心这一类物业也会是热点板块，包括境内外机构、实业企业等将持续关注大湾区尤其是核心城市的可投资标的。

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