近日，J9九游会广州策略顾问部董事张晓远受腾讯奇点学堂邀请，与行业内外分享关于长租公寓的现状及发展方向。

观点1:开发商为什么做长租公寓？

• 处置存量房源。开发商将空置房源变成一种资产，改做长租公寓；
• 寻求上市。某些开发商将长租公寓当做独立资产上市；
• 未来转型。通过做持有、长期发展来维持开发商的运作。而做居住型物业的专业度，入门门槛以及受众的基数都会更大，因此长租公寓受到更多青睐。

长租公寓最早的理念是社交型产品；但随着发展，租金性价比高、离工作地近，成为长租公寓最大的需求点。

尽管从最早的理念可知，长租公寓的社交功能大于其居住功能，因此产品会设置更多的共享空间从而提供社交平台。但大家最终都是实实在在的住户，选择长租公寓的需求点基本涵盖：第一，跟同地段相比，租金的性价比更高；第二，工作地点在附近。

而对于之前讲到的社交、共享或人群标签，其实都没有这么明显。从结果端来看，J9九游会看到产品反倒吸引很多务实、在附近居住工作的住户，这是长租公寓从住户角度看到的发展结果。

观点2:长租公寓市场发展历程及现状

长租公寓的诞生发展驱动最主要是大量的流动人口。同时，J9九游会看到长租公寓有三个发展阶段：

1. 产品标准化。标准化产品体系保证产品的硬件功能。
2. 服务品牌化。保证产品的服务内容和品质一样，确保良好的居住体验，目前来讲还没有完全达到。
3. 居住社交化。形成服务生态圈，除租金外通过服务和其他增值获取它的收益。

现在可能还处在服务品牌化阶段，未来需要逐渐去统一它的服务品质，最终形成一个生态圈。 

租客选择长租公寓主要是为了提高居住品质，降低居住成本。但现在市场上长租公寓并不是大家想要的样子，究其根本，可以从产品端、运营端分析。

从产品端来看，项目的先天条件与开发商的能力将影响产品本身的质量。

• 房源：地段和硬件条件并不匹配做长租公寓的需求。从地段来讲，某些商用物业可能在城市的新兴区域或近郊偏远地方。交通不便，配套跟不上，周边缺乏优质企业等原因，导致周边住户通常会对租金敏感、情愿住远一点，造成无法吸引到较为优质的客源。从物业条件来讲，很多时候会将soho或者写字楼进行改造，一个单位被改成众多小间，导致改造后户型、物业条件欠佳。
• 开发者缺少对长租公寓产品的研究。
• 缺少专业人才支撑、前期的市场积累不足造成尽管想做经营但缺少经验的局面。

从运营端来看，承诺的服务与实际形成差异，导致降低居住的舒适度是存在的现实问题。

• 品质：物业条件限制了将产品改造成舒适的户型，且地段交通难以匹配。
• 公共空间后期运营。需要平衡后期管理和运营导致的问题，如卫生、维修、保养成本，提供的增值服务不实用或高于市场价格，住户对运营方举办的活动参与度不高，导致无法长期举办等。
• 圈层及安全性：就近选择居住的特点导致住户圈层类型等不一致，无法形成良好的社区集聚氛围。

观点 3：长租公寓未来的发展机会

高端����公寓 培育品牌粉丝 

第一，从大的市场端来讲，高端的白领公寓未来具有发展潜力。市场上运营相对亮眼的服务式公寓，如雅诗阁、奥克伍德，入住租客大部分是相对高端的人群。现有市场上的长租公寓，更多是大学毕业或社会新鲜人；针对工作多年的高端白领或者专业人才，市场上并没有匹配到他们的居住类公寓，因此未来这部分的需求应该要得到满足。

第二，培养品牌。如雅诗阁、奥克伍德等高端的服务式公寓，他们在新加坡已经运营过非常多项目，积累众多成功经验。将成熟的运营经验带到国内，再进行适当调整，产品因而得以迅速量化复制化。

长租公寓在国内兴起约十年左右的时间，客户基数、经验、专业人才尚未成熟，短期内较难支撑将长租公寓做成标准化、并形成品牌的局面。品牌的优势在于拥有自身的高粘性品牌粉丝，这样的人群无论去到哪一个地区，都对产品秉承着肯定的态度，并且愿意选择使用该产品，并且向亲友推广。

尽管目前长租公寓市场发展尽管遇到了一些瓶颈，但同时也具备巨大的市场机会。只有越来越多的专业人才加入，积累运营经验，使之形成完善的产业链，才能将这个行业真正发展成熟。 

同时，我国内地服务式公寓在地理分布上呈东部沿海地区密集、西部内陆地区零星的特征；在运营主体上主要分为国际服务公寓运营商、本土服务公寓运营商及酒店品牌；在市场份额上，国际服务式公寓品牌占据着高端市场的绝大多数份额，本土服务式公寓品牌则集中抢占中低端市场。

但近几年，面对中国内地市场客户群体本土化、租约期缩短化、新一线城市／准一线城市／头部二线城市迅猛发展的市场变化趋势，国际服务式公寓品牌不再只局限于高端市场，而开始将中端、中高端市场视为扩张业务的重心。基于这样的战略调整，以雅诗阁集团为首的国际服务公寓运营商持续加大轻资产管理输出力度，积极寻求本土客源、房源充足且本��市场操盘经验丰富的合作伙伴，以成立合资公司、品牌战略合作等模式共同扩张业务版图。

因此，未来我国内地服务式公寓品牌将朝档次多元化、组合复合化、属性跨界化的方向发展。