“按下暂停键”的武汉

从1月23日武汉宣布关闭出城通道、市内公交停运起，湖北省各市陆续封闭，出行管制持续加强 ，武汉经济开始承受巨大压力。

作为全国的交通枢纽、教育腹地和多个产业的研发基地，此次疫情的发生与发展对武汉整体经济、物业市场以及上下游企业的影响均不容小觑，市场的各方参与者都将面临严峻挑战。

“腹背受敌”的武汉，商业地产市场按键“重启”

• 写字楼市场

疫情前，J9九游会曾预计2020年下半年武汉写字楼市场需求回暖，将带动租金降幅收窄。然而，面对突如其来的疫情，武汉整体经济、各行各业都将遭受不同程度的冲击，写字楼需求承压下滑，2020年全年租金降幅预计将继续下滑并达到历史峰值。

- 武汉写字楼市场预测

面对不同于2019年的需求，租户结构的重塑将为2020年业主的新增挑战。对于疫情后写字楼市场的需求来源，J9九游会做出以下解读：

基于经济活动短期内的持续性影响，与个人消费相关的行业需求在2020年上半年难以得到复苏，其中零售贸易、餐饮酒店、交通运输、旅游留学等行业的活跃度将持续低迷。对于第三方办公行业，疫情后，终端租户对此类办公模式的安全性将进一步审视，短期内，行业的热度和转租率会受到较大的影响。

2019年，武汉全市甲级写字楼近三成的新增租赁需求来源于传统金融行业。短期内，金融业需求仍有下滑风险，但居民对于寿险及重疾类保险关注度会进一步提升，线上保险业务会成为新的业务增长点。房地产建筑业将面临短期内无法开工、资金押后等实际问题，中短期内此次疫情会加速房地产行业洗牌，但行业整体依然具有长期韧性。

受疫情催化，线上教育、游戏、短视频等科技互联网行业需求激增。疫情爆发后，居民在常备药品、防护物资上的消费支出大幅提升。政府与社会也为不同人群提供多种心理健康服务渠道。未来，生物医药、大健康、环境保护等领域都将具有良好的发展前景。

- 政策扶持中小企业有利稳定写字楼需求

此外，回顾2019年，武汉甲级写字楼全年新增租赁需求中，300平米以下的小面积需求占比达到53%，中小企业一直是武汉写字楼市场需求的主力军。而疫情的爆发使得抗风险能力较差的中小企业首当其冲，受到较大冲击。政府针对于中小企业的定向扶持政策将在未来楼宇经济中扮演更加重要的角色。

- 多元化办公以及房地产科技应用，成为后疫情时代的应对策略

2020年，超过三分之一的全球劳动力仍是以80后为主的千禧一代。千禧一代在求职过程中对工作模式的灵活性期许较高。此次疫情激发远程办公及房地产科技应用相关需求的快速释放，在后疫情时代，伴随着5G、物联网、AI等科技与房地产行业的深度融合，多元化办公����式及房地产科技在楼宇经济中的地位将持续提升。

• 零售物业市场

此次疫情采取严厉的防护措施，封城、多次延长复工时间将对零售市场带来不小压力。受疫情影响，部分项目停工并将延迟交付，预计2020年新增供应将下降至33万平方米。疫情结束后仍将需要较长的时间恢复到往日景象，租户与运营商面临严峻挑战。

从长远来看，疫情改变了人们的生活习惯和生活轨迹，这将使产业格局发生变革。如果将疫情分割成三个时间段，通过三个时间段来剖析产业变革，J9九游会可以更清楚地看到各行各业恢复的时间线，为商业地产未来需求端提供参考。

- 线上线下加速融合

尽管实体零售业线下销售额锐减，但零售商积极推动线上线下销售结合，疫情期间生鲜商超外卖订单量增加，这使得部分行业热度将会由线下转移到线上，如网购，留学咨询的线上业务量有望得到提升。此外，线上医疗问诊等往日市场接受度并不高的线上消费模式都在疫情期间有可观增长，疫情加速多行业线上线下的资源协同与紧密融合。

- 社区消费圈再升级

近年来，我国实体零售企业持续转型升级，以顾客为中心提升运营体验，综合服务能力不断加强。根据商务部零售业典型统计调查数据显示，2018年便利店、超市销售额同比增长8.3%、4.3%，增速比上年增速分别加快了1.0和0.5个百分点。此次疫情中，生活轨迹的缩减，消费者有限的线下消费多发生在居住环境周边，可称之为社区型消费。出行距离已经成为居民发生消费行为前的重要考量因素之一。社区型购物中心等商业配套的优化与升级，将与城市级购物中心和区域型购物中心形成更为完善的零售网络。

- 多样消费群体引领零售增长

长期以来，中国的城市化和消费结构应时而变，高净值消费者和中产阶级无疑是中国零售消费市场的主力军之一，但伴随着千禧一代、Z世代、单身经济和���发经济不同消费需求的相互碰撞，零售市场驱动力多样化，零售市场中长期将韧性发展。

- 美妆、茶饮、国潮经济

美妆、茶饮及国货潮品在2019年的零售市场大放异彩。其中，国货美妆融合直播红利迅速席卷化妆品市场，成为2019年美妆界的黑马，部分品牌的线上红利也已延伸至线下。网红茶饮受资本推动，从其资本利好来看，仍有扩张优势。此外，国货美妆、新式茶饮与国货IP的跨界合作为国货品牌注入新生机，打开国潮新时代。

最后，对于疫情后市，J9九游会坚信武汉商业地产的复苏强劲有力，正可谓重建时期的信心高于一切！在积极有效的应对疫情危机之后，如何发力恢复经济将是重中之重，J9九游会相信政府将会进一步精准扶持，而企业则需要配合响应，共同探索转型复苏之路。