在国际国内错综复杂的形势下，未来房地产市场的发展仍然面临压力与挑战，但这中间也蕴含着机遇与突破。面对新形势、寻找新动能将成为未来房地产业发展的核心主题。J9九游会近日发布北京、天津第二季度市场回顾与展望，直击上半年华北城市市场最新动向及未来趋势。

北京

• 甲级写字楼市场

二季度写字楼市场正处于调整周期，仍略显低迷。尽管本季度北京有三个新项目正式交付，市场活跃度较上季度有所好转，但受市场需求略显疲软、租户承租能力下降等因素干扰，目前写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征。

2019年二季度，全市平均租金为人民币每平方米每月368.3元，连续第二个季度环比下降，平均租金指数环比微跌0.7%；大体量供应直接推动全市的平均空置率环比上升了1.5个百分点至8.6%，同比亦上升2.7个百分点。

• 零售市场

2019年前5个月，北京全市实现社会消费品零售总额4596.6亿元，同比增长5.2%，增速较一季度有明显好转。在消费理念转变、消费体验升级、数字化智慧化零售大行其道的驱动下，北京商业零售业态正经历着潜移默化的变革。

目前零售行业正处于分化调整阶段，部分老牌项目，如赛特商场、长安商场等均选择闭店调整；业绩遥遥领先的项目如北京SKP、国贸商城等则不约而同地增加或扩建营业面积，以期赢得更大的市场份额。

• 住宅销售市场

全市商品住宅供应结构合理有序，已形成了包括共有产权住房、限竞房、纯商品住房在内的多元化供应体系，有效保障购房者不同层面的购房需求。

较2018年同期有明显反弹，一手普通住宅市场继续保持稳定的供应量，新增面积达125.75万平方米，同比上涨18.3%；一手普通住宅成交面积为197.96万平方米，同比上升110%。

• 住宅租赁市场

以服务式公寓为代表的高端租赁市场保持稳健发展，本季度全市服务式公寓整体入住率环比上升1.5个百分点至88.3%。

部分上市房企开始重新审视并逐渐剥离旗下的长租公寓业务板块，曾经火热的长租公寓市场开始趋于理性，并逐渐显现出资源向头部品牌聚集的趋势。

• 大宗投资市场

二季度市场继续保持活跃态势：本季度共录得5宗成交，成交资产类型较为多元，包括写字楼、购物中心、酒店及数据中心等不同类别。

除去传统的自用型买家，机构投资者将收购目标锁定在可改造升级的存量资产上，希望通过城市更新、物业改造升级等途径，提升物业的核心价值、丰富自身的资产配置。

天津

• 甲级写字楼市场

天津写字楼核心商务区推出新项目，加剧板块之间竞争，整体租赁需求保持稳定。空置率较上季度环比微降0.2个百分点至37.2%，平均租金环比下跌1.5%，至人民币每平方米每月136元。

预计2019年下半年将有多座写字楼交付入市，主要集中在海河沿线与新八大里，届时将为甲级写字楼市场带来33万平方米的新增供应。

随着政府对经济以及基础设施的投资力度加大，未来写字楼市场的交易量有望趋于活跃，但由于未来天津写字楼供应还将持续加大，因而对写字楼租赁市场尤其是新兴板块产生冲击，预计未来天津甲级写字楼租金将承受下行压力。

• 零售市场

2019年第二季度，天津城区零售市场入市两�新项目，分别是来自核心商圈的保利广场，和非核心商圈的万科广场，带来总计10万平方米的新增供应。

政府鼓励的夜间经济模式，带动了全市商业消费的提升。丰富了消费形式和消费场景，有利激发了天津商业零售市场的活力。

预计未来夜间经济持续布局，并且零售市场受夏季消费影响，全市物业有望迎来全年又一个入市高峰，将再有2个新项目入市非核心区域，丰富全市环城零售市场。

• 住宅市场

天津截至2019年第二季度，住宅销售市场维持相对平稳政策环境供应呈逐月增长，成交逐月下降的态势显现。

高端公寓租赁市场本季度空置率上升1.6个百分点至19.2%，预计下个季度将入市一个新项目——座落于天塔板块的希尔顿品牌旗下“康莱德”服务式公寓， 丰富全市布局。