长沙写字楼市场

写字楼市场整体来看，2018年全年新增供应高达94.37万平方米，同比增长40%；净吸纳量为60.99万平方米，同比增长106%；空置率上涨12%，同比增长45%，租金基本与去年持平，约为3.62元/平方米/天。

甲级写字楼市场：

其中甲级写字楼市场总存量为1,791,000平方米，同比上涨53.7%；新增供应为682,000平方米，同比增加45.3%；净吸纳量527,290平方米，同比上升46%；同时，空置率45.4%，下降了5.3个百分点；在租金方面：2018年受市场和房源数量的影响，租金整体呈下降趋势，平均租金为3.52元/平方米/天，同比下滑3%。除芙蓉区租金小幅上涨以外，各区域租金都有小幅下调。

从租户结构变化分析，以发展较为成熟的楷林国际和华远华中心为例。坐落于滨江新城商务区的楷林国际是湖南金融中心区域目前唯一运营成熟的高端写字楼，传统金融行业、法律咨询及金融服务租户占比最高。华远华中心位于长沙核心CBD——五一广场，是市中心运营较为成功的高端写字楼之一。金融服务、传统金融、房地产、企业咨询管理等行业构成主要的租户占比。不论是传统老牌的商务中心五一广场、抑或作为新兴区域的滨江新城商务区，金融业——包括传统金融及新兴金融服务业、房地产、咨询业、IT技术、文化传媒等行业在租户结构中占比都较高。

就2019年预计供应量而言，重点值得关注的是位于滨江新城的湘江财富金融中心，以及坐落于五一广场的世茂环球金融中心。

从商圈分布来看，除了传统的五一CBD、伍家岭、溁湾镇、东塘等商圈，省府红星的未来发展潜力不容小觑。根据长沙南部新城发展规划，南部片区将建设成为全国两型发展引领区、长株潭融合发展核心区、长沙创新发展示范区。这一重大政策利好为省府红星带来巨大的发展机遇。此外，定位“城市副中心”的梅溪湖，以及拥有重点项目的洋湖未来亦前景可期。

未来展望：

2019年长沙甲级写字楼供应与吸纳：2019年市场整体稳中向好。随着供应量减少，库存压力也相应减少。并且，随着置换客户的增多，高端甲级写字楼市场需求将增加。

从供应端看，优质写字楼未来四年年均供应约50万平方米，甲级写字楼新增供应增加，年平均供应约45万平方米，约占2019-2020年总供应量的73%。

从需求端看，未来需求走势平稳，年均净吸纳量预计将维持在20-30万平方米，甲级与乙级写字楼表现逐步分化，甲级写字楼年均净吸纳量有望达到20万平方米。市场供应过剩，空置率或将维持在40%以上的高位，以价换量或将成为去库存策略之一。同时，联合办公将助力吸纳大面积核心商务区写字楼。

长沙零售市场

零售市场整体来看，2018年5个新开业项目带来775,000平方米的新增供应，达到近年供应峰值，推升存量至2,205,000平方米；平均租金为430元/平方米/月，自2011年起，租金呈稳步增长态势；空置率14%；净吸纳量589,000平方米。

在商圈分布来看，2018年，五一商圈存量持续保持市级商圈核心地位，省府红星次之。

未来展望：

2019年存量区域分布来看，五一商圈仍将保持存量第一，但占比将从2018年的23%降至17%，省府红星基本不变。望城、洋湖等新兴商圈未来将有大体量优质项目入市，望城存量将从3%升至10%，达到745,000平方米;洋湖从2%升至9%，达到630,000平方米。这将带领长沙零售向非核心市区扩张。

2019年购物中心新增供应为446,000平方米，奥特莱斯140,000平方米，以及其他类别商业体80,000平方米。总供应预计将达666,000平方米。

近两年，即将入市的优质商业项目有坐落于武广新城的长沙高铁吾悦广场，位于洋湖商圈的龙湖洋湖天街，以及宜家荟聚购物中心。