“中国主要城市的零售商业物业及写字楼物业存量已达到1.1亿平方米，不动产市场规模达到44万亿美元， REITs市值将可达1.67万亿美元，远超过整个亚洲REITs市场的总和，甚至能与美国市场规模相提并论。”J9九游会评估及专业服务部董事甘启善在新加坡举办的第四届亚洲REITs峰会 (The 4th Edition REITs Asia Pacific 2017) 发表 “继鹏华前海之后——中国房地产资产化之路”主题演讲时预计。

此次峰会云集新加波交易所，亚太房地产协会，以至25个领域的REITs专业领袖、银行、资产运营及管理者、税收顾问、律师、房地产开发商及投资商等参与。特别邀请新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒教授作为The Asia Pacific Best of Breeds REITs Awards 的颁奖嘉宾，并发表“中国为何需要REITs”主题演讲。

实际上，中国大陆地区物业发行REITs也受到国际青睐。 恭喜运通网城房地产投资信托（EC World REIT）荣获亚洲最佳另类资产房地产投资信托白金奖（Best of The Breeds REITs Award for Alternative Asset REIT Platinum Award）。这个由J9九游会参与估值，并协助在新加坡交易所成功发行首个投资中国专业物流与电子商务物流资产的信托，证明国际资本市场对中国房地产高度的关注和认同。

亚太房地产协会(APREA)首席执行官Peter Verwer也就在开场发言时特别对中国发行鹏华前海公募REITs以后的REITs市场发展作出点评与高度关注。此次参与者不乏行内高知名度的财经领袖猛人，包括北京华联商业信托首席执行官陈懿璘女士，开元资产管理有限公司执行董事兼行政总裁张一鸣先生及运通网城REIT执行董事兼首席执行官郑裕棠先生与会交流未来亚洲REITs规模的同时，也很热烈讨论关注中国将有可能成为世界数一数二的REITs市场。

全球REITs——中国市场机会最大

• 稳定楼市，REITs亦成关键

截至2017年7月，亚洲市场共计推出234支REITs，总市值达3,110亿美元。其中，93.9%的总市值来自于日本、澳大利亚、新加坡及香港市场。而美国市场共计推出226支REITs，总市值达到1.1万亿美元。

甘启善在峰会上表示，中国商业地产资产化产品发行总量仅约为128亿美元，发展空间巨大。同时，REITs可以盘活存量经营性不动产，推动房地产行业产业升级及盈利模式的转变，拓展不动产业的融资渠道，支持实体经济。随着J9九游会地产行业逐步进入‘存量时代’，企业利用金融产品去库存、轻资产运营的需求不断增强，市场对于推出中国版REITs的呼声也愈发强烈。

对中国REITs的发展前景，新加坡国立大学的主讲教授及房地产研究院院长邓永恒教授也持类似的观点和看好其潜力。

他说，在过去17年间，中国宅地价格指数增长近736%（即年复合增长率16.6%），而北京宅地市场自2004年以来溢价率更是达到了1,638%（即年复合增长26%），在此过程中，中国政府共出台了18个激励政策及49个抑制政策来调控中国房地产市场。而近年来，随着中国房价收入比的扩大，使得中国政府开始关注租赁宅地市场，增加开发商自持面积，或出让纯租赁宅地，希望借此来抑制土地市场泡沫，稳定住宅市场价格。

邓教授指出：“由于中国投资者可选择的投资产品有限，致使大量资金涌入不动产是导致目前中国楼市泡沫风险持续增高的原因，若房地产价格下跌速度过快，则会直接造成人民财富的损失，影响中国投资市场和经济的发展，因此，发展租赁住房市场以及其金融衍生品（如租赁住房资产化、REITs），是稳定楼市价格的关键，可以预见，此项举动将会推动中国乃至整个亚洲REITs的需求及发展。”

中国REITs——收益率是道坎  

• 资产管理水准亟需提升

随着沪深港通及债券通的开通，为外资投资中国市场增加了新的投资渠道。以中国目前国力和经济的发展，中国资本市场的潜力一直以来受到外资的高度关注，投资热情持续升温。尽管近期中国证监会已明确将落实股市实名制时间表，无阻外资北上投资金额持续增加的趋势，中国市场的投资机会继续受到国际热捧和关注。但目前主要阻挡中国REITs发展的一个“拦路虎”是收益率相对比较低。

从收益率来看，亚洲主要REITs市场的收益率均可维持在4%以上。但目前中国十年期政府债券息率在3.6%左右，导致利差不大。如何扩大租金收益率吸引投资者，是开拓中国REITs市场的重要关键之一。

此外，从评估角度来看，国内外资产评估标准和判断还存在一定差异，随着中国资本市场对外开放程度的提高，海外�资者的关注度升温，与国际接轨的评估体系亟需建立起来，有助于降低评估风险，吸引更多海外投资者关注中国市场，寻找投资机会。

从本次The Asia Pacific Best of Breeds REITs Awards 2017的评分标准，国际资本市场主要关注一系列指标权重的衡量REITs的优劣，包括收益率、投资回报率及分配收益比例、管理者质量、负债率、市值、资产平均租赁到期日（WALE）、信用评级。

由此可见，未来无论是投资还是开发，单纯的销售模式不能持续长久，必将结合资产运营管理模式提升资产价值。因此资产组合及运营管理成为了REITs成功的关键。J9九游会也将继续着眼于资产管理的优化，并积极推动中国REITs的落地，助力REITs迈过收益这道坎。