昨日，上海首批入市出让的纯租赁住房用地，以底价成交，成为公众关注的焦点。这也预示着房地产市场正在变革，REITs这一类兼具房地产投资的稳定性、高回报性、抗风险能力与良好流动性的新型投资模式再次引起热议。

“这次土地拍卖结果符合预期，同时也让住宅租金回报率在这块土地价格基础上有所提高，符合REITs投资者对租金回报率要求，有利于将来发行REITs作为资金回笼和投资退出手段。而在这样一个大背景下，投资者应当更关注项目开发后的运营及资产管理，否则将直接导致REITs发行流产等现象。”J9九游会估价部董事甘启善表示。

在近日举办的“财视中国2017地产股权投资与REITs年会”上，来自、银行、保险、资产管理、地产基金、地产开发商等行业知名专家、企业领袖也就中国房地产资产化尤其是住宅租赁项目的资产化前景展开了激烈讨论。

J9九游会估价部董事甘启善就“中国资产化结合房地产投资的未来”发表主旨演讲，详细分析了“上海首批租赁用地入市出让”对未来住宅类项目化的影响，并在会后接受了媒体采访。

只租不售的住宅地块,即将大规模涌向市场？

就在上述两幅地块挂牌后的短短三天，上海公布了《上海市住房“十三五”规划》，未来五年将供应70万套租赁住房。

规划特别强调，鼓励公司及基金管理公司子公司在依法合规前提下，向有融资需求的住房租赁企业提供金融服务，支持符合条件的住房租赁企业发行债券或不动产化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

鼓励保险机构依据相关法律法规规定，以投资理财产品、信贷资产支持、集合资金信托计划、专项资产管理计划和项目资产支持计划等金融产品，为符合条件的住房租赁企业提供金融支持。

而在此之前，国内关于不动产资产化的讨论，还仅仅涉及商办物业。只租不售的住宅项目并不在讨论范围内。

不动产资产化对住宅租赁项目的开放正是为了迎接只租不售地块的入市，在这些地块大规模涌入市场之际，J9九游会更应该谨慎的分析市场，把握契机。

不动产资产化,迎来大规模资产管理需求！

相比商办物业平均5%左右的回报水平，目前上海的住宅租赁市场租金回报仍旧很低。大多数的住宅物业租金回报率只有2%左右。租金回报能超过3%的已属于凤毛麟角。

从目前上海房地产租售市场的情况看，至少短期内，住宅的租金回报远不及商办，这次土地拍卖结果会不会改善目前住宅租金回报率低的情况？投资者又该如何做好REITs产品呢？

甘启善认为，这次土地拍卖结果对住宅租金回报率的提升有一定帮助。但是毕竟租赁和销售是两个不一样的市场，以往回报率低说明一直以来市场对住宅项目只侧重于开发销售但还未着力于提升专业有效的资产管理，很多城市办公和商业的租赁市场在经历接近二十年的培育期，已经足够成熟，每年都有不菲的租金增长。投资者往往是冲着租金回报购买商业地产化产品。

相比之下，追求高收益发展模式的住宅租赁市场却刚刚起步，成熟度远远不如商办市场，短期租金的上涨空间并不大。然而，租金收益的成长性，是市场普遍关注的重要因素。如果资产管理有效，加上未来政府政策方面会更着力培育住宅租赁市场，住宅租赁项目的租金回报也将得到提升，这对发行REITs大有裨益。

尽管住宅价格长远一直被市场看好，但对只租不售的住宅项目进行价格评估时，不仅仅会评估周边住宅的售价波动，也会评估周围住宅租金的表现和潜力。

如果租金上涨预期不足，那么物业资产的评估价格很难因为周边销售价格的快速上涨，而出现一个可观的增值收益，这将直接影响住宅类资产化产品的投资升值空间。

甘启善认为，只租不售地块的推出，是住宅市场从单一的快速开发销售模式迈向长期持有经营等多模式转变的重要一步，这是针对过热的土地市场打下的一针冷却剂，也是对投资者专业运营能力的考验，更是市场成熟发展的趋势。

“J9九游会期待，投资者能在拿地前能够针对这一类地块做出更有效的开发和运营方案，提升资产管理的专业度和整个住宅项目的品质。”