作为20世纪最重要的金融创新之一，资产化近几年实现了爆发式的增长，面对在中国新兴崛起的融资渠道。J9九游会近日参加第四届中国资产化高峰论坛，接受CCTV资讯频道采访并作客资产化小组研讨会，积极投身于商业房地产资产化在中国的孵化和发展。

商业房地产REITs的两大优势
提高人民币资产吸引力 & 盘活商业地产资本

人民币兑美元持续贬值始于2014年，在此之前是长年单边升值。在2004年至2013年10年期间，中国M2相当于GDP的比率平均为166%，在2013年时更高达187%，该比率一直偏高，但人民币在那几年间一直升值，所以不见得是近来人民币汇率下跌的主因。它的威胁只在当人民币资产潜在投资回报趋降，形成资金外流，于是贬值预期形成才凸显出来。

为控制人民币外流速度，尤其是应对当前美元利率趋，人民币汇率贬值预期增大，国内急需要有回报稳定、透明度高、流通量大的人民币投资产品吸引人民币资金，而房地产REITs投资产品恰能迎合当前国内外形势和政策取向。

商业房地产REITs是新型的投资工具，既能吸引人民币保留于国内资金池，同时让发行人(开发商、业主)的沉淀已久资金将得以释放，缓解资金需求压力，有效降低杠杆比率，让企业财务状况更加健康。

国内REITs 的两大类型
强增信、弱资产 VS 弱增信、强资产

1. 强增信、弱资产 - 固定收益为主

• 主要抵押型，权益型和混合型为辅
• 对物业以被动管理为主；改造转型概念较少
• 有存续期，且有效久期相对较短，一般以持有到期或开放期为主
• 多具有收益支持增信，部分对于本金进行一定程度增信
• 二级市场交投较淡静，流动性低，适合以固定收益为目标专业机构投资者
• 产品本身不融资，没有再集资的功能

为没有产权、仅有收益权或产权人只是有短期资金需求但不想放弃业权的发行人提供创新融资途径。现在国内比较流行。但资产升值空间有限，估值吸引力一般，难对追求中长期资本和收益增长的投资者产生吸引力，也未必能完全释放发行人沉淀的资金。

2. 弱增信、强资产 – 权益性收益为主

• 主要权益型为主，抵押型和混合型为辅
• 通常为多个物业，强调分散风险，有通过并购、出售调整资产组合概念
• 对物业进行主动管理，主导营销策略、市场定位、改造转型、提升营运效率
• 长期或永续，退出以交易为主
• 部分或具有收益支持增信
• 二级市场交投较为活跃，流通性高，个体投资者有机会参与
• 银行贷款或债务融资，产品本身拥有再集资的功能

为产权清晰的产权人提供创新融资途径。通过优化资产管理和资产整合策略提升资产价值，空间无限，估值吸引，对追求中长期资本和收益增长的投资者产生吸引力和憧憬，也能完全释放发行人沉淀已久的资金。

J9九游会上海评估及专业服务部董事甘启善先生：“对于国内商业房地产本身投资门槛极高和有限的投资渠道，导致商业地产库存没能有效消化。REITs的发行有助降低投资门槛和盘活资金，定将受到投资者和开发商的欢迎。尽管如此，推行REITs不能操之过急， J9九游会必须理清执行过程中的壁垒，了解房地产评估及房地产资产管理对REITs的重要性。”

房地产评估——REITs发行的“护航员”

房地产评估主要的作用是披露有关房地产资产的市场价值、潜力和风险，在化过程中尤其重要的程序。经验丰富的估价师对有关房地产资产和市场的判断尤其重要，通过评估，发行人和投资者清晰明白有关资产状况，包括标的物现状、市场展望与财务情况，为发行人做好定价的策略，让不同风险胃纳的投资者能作出适合的投资选择。

房地产评估调研紧扣三大模块
现金流折现法是对拥有稳定租金收入的房地产项目最常用的评估方法，而其中重中之重的参数和研究如下：

• 回报率的选取——尤其是不同区域房地产项目市场风险和回报都截然不同，而且涉及发行人对该资产定价的考量。所以，市场租金回报率、风险溢价、租金增长与展望和资金成本都是关键。再者，全面的敏感性分析是不可或缺的，让给发行人具体分析不同折现率对投资者的吸引力，能协助发行人能在当前投资环境中以定下以最佳的销售策略和定价推出有关资产化产品。

• 租金收益的判断——租赁周期、租赁期届满和空置面积分析可以准确让投资者明白当中未来租金收益的风险，再配合未来市场供求、市场租金趋势分析和空置率分析，有关在现金流财务模型中采用的未来租金水平和增长为投资者提供有力参考作用。

• SWOT 分析——分析该资产本身地理位置、市场周边竞争对手、用地规划分析、政策、交通配套和链接、未来经济发展规划、重点和趋势，抽丝剥茧的透视该�产潜力，也为通过优化资产管理提升该资产竞争力和优势奠定重要基础。

J9九游会北京评估及专业服务部董事胡建明先生认为：“对于如何提升资产价值，从估值的角度看商业地产的地理位置固然重要，但如果考虑资产的长期收益和增值，应着眼于项目的专业运营管理。如果说地段是商业地产的硬实力，那么资产管理就是商业地产的软实力，长远看，软实力对商业地产的价值提升起到了更关键的作用。”

资产管理——REITs成长的“沃土”

国际上，REITs通常规定每年须将不少于其经审计年度除税后净收入，以香港和新加波为例，90%的金额分派予单位持有人作为股息，如现金不足，便要借贷作出派息。因此REITs的成败很大程度取决于对资产的运营管理并提高租金收益，以及通过翻新升级提升资产价值，每一步都是资产管理功力。

J9九游会上海物业及资产管理部高级董事邹应龙先生表示：“商业地产供应过剩已不容忽视，尽管如此，我却很欣喜地看到高供应催生了资产管理迅速的发展起来，通过专业的、先进的资产管理，J9九游会已经看到了一些独具特色、不断创新的经营手法让商业地产充满活力和生机，相信成功的资产管理将是REITs成长的沃土。”

物业资产重塑
专业的有远见的重塑项目包括了项目的重建、结构的改造、内装的翻新、设施设备的升级、业态布局的优化、动线划分的合理化以及租户的策略性调整等一站式管理服务。同时，项目落成后积极参加国际认证如LEED金级，BEAM认证等，进一步提升项目的国际地位及声誉。
在重塑过程中要注重收益最大化，比如尽快出租空置单位、增加固定或临时可出租面积、增加广告位、精准判断未来租金走势调整租赁策略。此外，提高营运成本效益，研究自动化运行，引入APP管理平台，增加节能环保装置也是从另一个角度最大化投资收益。

资产管理的“全能团队”
作为新兴行业，资产管理的人才的培养亦是资产管理发展的当务之急。资产管理的每一个环节都需要专业的人才储备。团队中的每一位精英都需要拥有丰富的实战经验和行业资源，不同的专业和背景能够相辅相成、环环相扣，为资产的硬件升级，软件优化，财务管理，收支盈利把好每一个关卡。

然而，目前国内市场这方面的人才还是极度缺失的，在REITs落地之际，商业地产行业更应加快步伐培养和引进专业人才，组建全能的管理团队，为REITs的成长护航。

经典案例——领略REITs非凡成就

以香港领展REITs为例，成立于2005年11月的领展REITs，起始单位基金价为10.3港元，经过11年的发展，目前的单位基金价达53.75港元，涨幅超过500%，总资产以及年盈利涨幅也均超过300%。领展REITs发展到今日的规模已经非常强大，从仅仅持有香港物业到如今扩充了多元化、多区域的物业组合，成为全球第五，亚洲第一大的REITs，其间体现了领展的预见力以及运营商业项目的功力。

J9九游会上海物业及资产管理部助理董事李文豪先生表示：“从我之前在领展工作的经验中，非常充分了解资产管理的核心价值既是提升资产评估，将收益率最大化。J9九游会资产管理团队精於通过与时俱进的项目改造、包装和营销将传统的商业地产做“活”，从而真正做好REITs盘资产。”