2016年刚刚过半，上海住宅市场已经经历的大幅攀升、急速冷凝、小幅回暖这一系列过山车式的变化，同时，土地市场的表现也不甘示弱。在这大背景下，J9九游会感受到的是泡沫、是恐慌还是疯狂，J9九游会上海副董事长，住宅销售部主管朱兆荣先生近日做客Savills 访谈室带着大家理性看市场。

“面包”赶超“面粉”

2016上半年
2016年第一季度，整体新建商品住宅价格指数同比上涨10%。第二季度，由于“325新政”的冷却作用，使4月份成交量有所下滑，但经历了近两个月的观望期，加之5-6月份火热土拍市场的刺激，住宅市场在6月份的成交量有所回升。改善型需求占比总成交的80-85%以上，较2015年65-70%有所上升。

2016下半年
预计2016年全年整体住宅价格指数或将同比增长10-13%，其中高端住宅价格指数或同比增长15-20%，成交量将继续维持稳定。市场依然以改善型需求为主导而并非投资需求，因此，下半年出现更严厉政策的可能性不大。

未来5年
按照目前土拍成交价格来看，“面粉”已然贵过“面包”，而未来3-5年，将经历“面包”赶超“面粉”的过程，预计年均房价涨幅或将维持在10-15%左右。

新的增长点 + 新的购买力

上海，无论在中国还是在国际上的地位正不断提升，魅力指数稳步上涨，不断涌现的需求对比稀缺的供应，为上海住宅市场的长足发展起到了稳固的支撑作用。而在不断的发展过程中，J9九游会惊喜地捕捉到上海住宅市场的新趋势，这些新趋势也正在不断地为上海住宅市场注入新活力。

开发商：各地实力型房企首驻上海
尽管，中国的经济增速减缓，全国普遍出现房地产市场供大于求的局面，但上海的楼市依然坚挺，需求十分强劲。一线城市中，上海的住宅价格相比于深圳和北京略有滞后，未来房价仍有上升空间，因此，开发商加码布局上海楼市，许多国内开发商都瞄准了上海。

购买力：“New rich” 撑起顶级豪宅半边天
楼市的另一趋势体现在顶级豪宅的群体，随着新兴产业的崛起，市场迎来了一批“New Rich”（新贵），这些新生代富豪中不乏从事高新科技产业、互联网产业以及、电影娱乐文化业新贵们。这批新贵是短期内成长起来的超级富豪群体，财富积累短期化以及年轻化是新贵的特质，预计未来5-10年间，新贵将成为上海顶级豪宅的主力购买群体。
兴盛的互联网产业
• UC优视全资融入阿里巴巴集团，并组建阿里UC移动事业群
• 腾讯以约2.15亿美元入股京东
• 阿里集团将以53.7亿元港币对银泰商业进行战略投资
• 京东100亿元收购1号店整合沃尔玛线下资源
• 苹果10亿美元战略投资滴滴出行

区位：核心区外溢，未来看好“新核心”
市中心土地供应日益稀缺，核心高端住宅区域也在不断延伸，经过几年的历练或得益于完善的规划和政策利好，一批“新核心板块”已逐步形成。未来3- 5年，值得关注的“新核心板块”包括杨浦滨江、前滩、新静安等区域。

杨浦滨江：天时地利，坐拥一线江景。继黄浦滨江、陆家嘴滨江、徐汇滨江市场几近饱和之后，杨浦滨江接踵而来。

前滩：高大上的定位，前滩未来的定位是国际化CBD、央企总部聚集地。国内外顶级开发商已经入驻，国际学校正式落地，前滩也正在接棒CBD。

新静安：政策利好，闸北与静安两区合并后，就有了“新静安”的概念，闸北也顺理成章地跻身“新核心板块”。

最后，朱兆荣补充道：“上海住宅市场始终充满着需求和活力，作为金融中心城市，长期来看，未来住宅价格稳步攀升是必然趋势。稳定上海房价，应从供应侧着手，调控并非长久之计。在提高容积率的同时，J9九游会也看到由于商业市场供应过剩而出现的”类住宅”产品不断涌现，类住宅产品凭借相对较小户型和较低总价吸引了一批中、低收入群体的过渡性刚需，以及投资客的关注。”