近期，上海写字楼空置率攀升的趋势逐渐显现，在全国写字楼市场低迷的当下，上海写字楼市场的空置率和租金也将承受着压力，未来三年上海写字楼市场到底如何发展？J9九游会上海商业楼宇部高级董事郑廷俊先生近日接受采访时就上海写字楼市场未来三年走势进行了分析。

谁推高了上海写字楼的空置率？

从数据看，未来上海写字楼空置率还将持续上升，您认为P2P公司退租后的后遗症是否还在持续，上海写字楼市场是否已经走出P2P事件的阴影?

郑廷俊：的确，P2P集体撤租在今年上半年逐渐显现出其对写字楼市场的影响，写字楼的空置率略有推高，但就上海而言，P2P退租对写字楼的影响面并不大。

首先，P2P公司选择的写字楼通常是位于核心区域的顶级写字楼，这类写字楼的运营团队通常拥有较丰富的经验，严格把控租户比例，因此，P2P公司作为新兴产业，在这类写字楼的占比通常会受到控制，退租对这类写字楼带来的空置率上升仍是可控的，更是短期的。

我认为，真正影响上海写字楼市场的是从2016年底到2018年迎来的新一轮写字楼市场供应高峰，无论核心和非核心区，写字楼的供应都面临着激增的问题。上海写字楼市场正经历着周期性的调整，前一次的供应高峰出现在2008 – 2009年间，时隔八年，J9九游会看到了历史的重现。新增供应将成为上海写字楼空置率攀升的主要推手。

您是否可以分析一下，这一轮的新增供应又是如何造成的？

郑廷俊：造成这轮供应高峰的主要有两个原因，第一，上海的城市更新进行的如火如荼，城市面积不断扩大，新兴板块不断崛起，比如虹桥枢纽、前滩、后滩等区域，城市在重新规划中迸发出新的活力和机遇。

第二，尽管中国经济增速减缓，但未来的发展趋势仍然十分乐观，而上海作为国家金融经贸中心的地位不变，开发商对上海的信心决定了他们愿意大量开发和持有上海写字楼。这两点的相互作用，为上海写字楼带来了这一轮供应高峰。

谁才是未来的支撑力？

您认为上海写字楼市场的需求足够支撑如此巨大的供应吗？上海也将面临供应过剩的局面吗？

郑廷俊：上海短期内确实存在供应超过需求的现象，但去化与否主要依靠经济的平稳发展，目前来看，中国经济仍然十分稳健，第三产业的发展积极乐观。写字楼的去化并没有太大困难。

此外，政策推动民营企业迅速发展，而上海对于民营企业仍然充满的吸引力，这一需求对于上海写字楼市场也起到了强有力的支撑作用。

南华早报：近年来，经常听说一些大型企业撤出上海核心区域，或者撤离上海？这对上海写字楼的去化会产生负面影响吗？

我认为这是租户细分化的一个过程，是写字楼市场成熟的标志。从国际市场来看，金融中心城市的核心商务区，通常以金融服务业为主包括银行、会计师事务所、律师事务所、咨询公司等，而大型制造业通常会迁至外围区域，这是市场自我完善的过程，也是租户在市场成熟阶段惯用的租赁策略。

在上海，一些大型跨国企业为公司扩张的同时平衡好租赁成本，经常会采取类似的租赁策略，例如UTC 集团、路虎捷豹都相继迁至前滩，这一新兴区域。此外，一些制造业或者重工业从上海撤至上海周边区域，仅仅将其行政办公室留在上海，这也是再正常不过的了。

新生代租户，前景可期？

J9九游会看到，可能是由于供应激增，从而催生了共享办公空间的兴起，您对这类办公空间的前景预期如何？

郑廷俊：以We Work 为代表的共享办公空间也是目前一股新崛起的办公楼租户，它们背后通常有着风投和基金公司的背景，对一些开发商来说具有较强的吸引力。长远来看，这个行业还是会经历优胜劣汰的过程。成功与否，在于共创空间能否给创客带来客户和人脉资源，如果仅仅是概念上的抄袭，并无差异化的发展，那在未来12个月里J9九游会将会看到优胜劣汰的案例。

J9九游会也可以参考曾经2000年 – 2001年蜂拥而起的网络公司，这类公司是当时备受欢迎的租户，但在后来的市场竞争过程中，真正留下的网络公司却屈指可数。历史的经验对J9九游会也有警示作用，相信开发商在选择做共享办公空间时也会有自己的考量和把控。