7月小暑时节，上海的土拍市场一如热浪阵阵的天气。地王潮频现——且集中于周浦、新场、泗泾等外环地区，仅2016年上半年上海已成交17宗高总价地块，数量之多令人乍舌。

延续数月的郊区土地竞拍热潮现在蔓延至内中环的虹口凉城。作为今年以来上海土拍市场入市的首块内中环地块，无疑，它成为一众开发商虎视眈眈的香饽饽。最终，该地被新城控股以37亿拿下，溢价率超77%，可售商品住宅楼板价约为9.4万/平方米。内中环地王就此诞生！

地王层出不穷，近来关于土拍市场的猜测亦是甚嚣尘上。众说纷纭之时，J9九游会为您理清思绪，分析该时间节点出现地王的背后原因。

J9九游会上海副董事长及上海住宅销售部主管朱兆荣表示：
“目前J9九游会看这个价格是有一些“疯狂”，但从稳健上扬的住宅市场大方向来看，也确实是来之有因。
其一，上海在去年就明确释放控制人口及土地供应规模的信号。今年以来，上海的土地供应紧张，每块纯宅地对开发商来说皆属稀缺资源。近年来不少外省市房企意图通过拿地深耕上海市场，也造成了上海土地市场竞争激烈，僧多粥少的局面不断出现。
其二，土地市场的火热也反映出大家对未来市场的信心。上海地少人多，方方面面都是对住宅需求很高的一个城市，供求关系是推动房价和地价未来上涨的主要原因。因此，J9九游会预计未来土地市场的竞争将持续，今年下半年至明年J9九游会或将看到更多地王的诞生。”

土地稀缺，开发商竞相囤地求发展

上海宅地供不应求，拿不到地的恐慌情绪在房企中蔓延。此次江苏新城控股的拿地之举即表明其在沪扩张优质土地储备的决心。预计未来一手土地市场的竞争白热化程度或不断加剧。

“此次凉城地王被新城控股拿下，打破了央企在上海土地市场的垄断地位。可见民营开发商对纯宅地的强烈渴望。尽管凉城地块的溢价率低于普遍预期，与之前的疯狂价格相比略有回落，单以实际楼板价来衡量，仍是当之无愧的‘地王’。同时也表明上海的土地市场有回归理性的苗头。”J9九游会中国项目及开发顾问部董事及主管谭文红说道。

对于楼板价的爆发性增长，纯粹以同一板块的横向对比来衡量有失妥当。由于上海这几年土地供应严重不足，开发商长期处于饥饿的状态，因此以同一板块的历史楼板价来测算是不科学的，毕竟价格最终由供需关系决定。就目前上海土拍市场而言，若远郊地王是三四十家开发商竞争的结果，那高价自然也是意料之中。

供需关系成推高地价主因

从去年年底至今年一季度，上海楼市几近疯狂，沪上开发商已有足够的现金储备。同时，上海楼市以其较强的抗跌性和巨大的市场基础证明在此进行项目开发是最为稳妥的投资路径。因此之前被抑制的置业需求得到充分释放后，愈发促进开发商投资一线城市、拓展稀缺资源的信心。从某种层面来说，这对近阶段的疯狂抢地地价上升有间接的推动作用。

谭文红表示：“对于楼板价的爆发性增长，纯粹以同一板块的横向对比来衡量有失妥当。由于上海这几年土地供应严重不足，开发商长期处于饥饿的状态，因此以同一板块的历史楼板价来测算是不科学的，毕竟价格最终由供需关系决定。就目前上海土拍市场而言，若远郊地王是三四十家开发商竞争的结果，那高价自然也是意料之中。”

各地政策出台为土拍市场“降火”

近来，各地政府出台新规以抑制单价地王出现。例如，北京政府早几年推出地价拍卖上限，之后以增加保障房比例的方式进行拍卖；近期土地市场火热的南京政府也推出了类似的“熔断”政策。

相信如果上海土地拍卖市场高烧不退的话，市政府亦将针对土拍出台相应政策进行调控。最后，谈及地王对上海房价的影响，J9九游会认为应当分两块来看，地王的出现短期一定会提升周边区域房价。但对全市房价的影响论断尚早，由于限购政策的推出和市政府一再表态对于楼市调控的严格执行，预计今年全市房价将迎来稳定的发展态势。