J9九游会2015年第四季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场

• 丁香国际商业中心、外滩国际金融中心北板块、世纪大都会、嘉里不夜城三期一号楼和二号楼于第四季度交付，季度新增供应28万平方米，2015全年新增供应67万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至630万平方米以上。

• 本季度全市核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.5%，达每平方米每天人民币8.70元，同比增长1.4%。

• 在近几个季度新交付项目的吸纳作用下，本季度全市核心商务区甲级写字楼空置率降至6.1%，环比下降1.0个百分点，同比下降2.0个百分点。

• 本季度全市核心商务区甲级写字楼净吸纳量达32.5万平方米，其中约90%的成交发生在次级商务区，约60%的成交发生在浦东。

• 2015第四季度，非核心商务区迎来6个新写字楼项目入市，季度新增供应38万平方米，2015全年新增供应65万平方米，存量升至188万平方米以上。

• 本季度非核心商务区平均租金维持在每平方米每天人民币4.9元。

• 国内投资者持续关注次级商务区及非核心商务区的新建项目，海外投资者则更关注核心商务区核心资产投资和资产改造升值机会。

展望

• 核心商务区供应持续放量，2016年预计有约180万平方米新增供应入市，其中包括上海中心28万平方米的写字楼供应。

• 2016年非核心商务区预计也将有近230万平方米新增供应入市，其中约一半的供应量位于虹桥交通枢纽。

• 尽管需求活跃，供应持续放量的前景下，新项目间为竞争租户提供更多优惠，租金及入驻率下行压力加大。

上海零售市场

• 前11个月上海社会消费品零售总额累计增速达8.1%，较去年同期下降0.6个百分点。

• 第四季度共有285,200平方米新项目入市，市区累计年供应量621,400平方米。

• 核心商圈购物中心首层租金全年同比微增0.9%，至每平方米每天人民币48.4元，非核心商圈维持不变，为每平方米每天人民币17.2元。

• 截至2015年第四季度，核心商圈空置率同比上升1.0个百分点至4.8%，非核心商圈同比下降0.8个百分点至9.5%。

   

展望

• 预计2016年上海市区内将迎来20个新项目、合计130万平方米入市开业，其中10%位于核心商圈。

• 从供应区域来看，七宝为供应最大板块，将有230,000平方米入市；而五角场随合生汇开业将成为全市唯一一个集中三个超10万平方米项目的商业区域。

• 虽然供应压力持续，但受迪士尼、梦工厂等旅游、文化项目陆续打造，市场有望从中获取新的前进动力。

• 迪士尼开业预计对核心商圈受益更为明显，预计2016年核心商圈租金涨幅约1.5-2.0%；非核心商圈由于存量及供应较大，项目之间质素差异更为明显，整体表现预计平稳，其中大体量超级购物中心仍具备一定优势。

上海住宅租赁市场

• 第四季度，一个全新服务式公寓项目开业入市，为市场新增482套租赁单元。

• 四季度，全市住宅租赁市场平均租金环比上涨0.8%，达到每平方米每月人民币182.3元，同比上涨1.2%；整体空置率环比小幅上扬0.1个百分点至9.2%，同比下跌1.8个百分点。

• 全市服务式公寓平均租金环比上涨1.6%，达到每平方米每月人民币221.2元，较去年同期上涨1.8%；空置率环比下跌1.4个百分点至8.8%，同比下跌3.6个百分点。

• 全市小业主公寓平均租金继续保持上扬态势，环比上涨1.9%至每平方米每月人民币175.0元，同比上涨2.4%；空置率环比上涨3.7个百分点至14.0%，同比上涨1.8个百分点。

• 全市别墅租赁平均租金环比下跌0.7%至每平方米每月人民币149.6元，同比微跌0.2%；空置率环比小幅下跌0.1个百分点至6.3%，同比下跌1.2个百分点。

• 本季度达成一宗服务式公寓大宗交易，即领盛投资购入长宁区的华园大厦服务式公寓。

展望

• 位于浦东的钻石碧云服务公寓经装修升级后将于明年上半年重新开业，共计280套租赁单元。项目由宝钢股份持有，将由金桥集团旗下的Green Court提供管理。

• 由于政府支持创业及中小型企业，并视其为未来经济增长的驱动力，因此上海将继续吸引大量创业人才，这将使来自国内企业主的租赁需求不断增加。这些人群兼具独立和富有，其房屋租金往往可纳入公司的运营开支，因此有能力安局于高档住宅内。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

• 第四季度，全市新建商品住宅新增供应共计约360万平方米，较第三季度基本持平。

• 得益于传统成交热季、信贷环境持续宽松，加之购房者情绪高涨，使本季度一手商品住宅成交量环比继续增长22.1%，共计约490万平方米，为五年以来单季成交量之最。

• 本季度一手商品住宅成交价格继续上涨，环比涨幅达5.9%，均价达人民币每平方米33,900元。至此，2015年全年房价涨幅达18.3%。

一手高端公寓市场

• 本季度，全新开盘项目占新增高端供应较大比例(41%)。季内共计五个全新高端公寓项目入市，为市场新增695套销售单元，约13.9万平方米。

• 第四季度，一手高端公寓成交量共计约35.4万平方米，环比增长5.5%，依然为一较高成交水平。

• 本季度，一手高端公寓成交均价环比继续上涨2.4%至人民币每平方米78,400元。

   

住宅用地市场

• 本季度共计成交21幅含住宅性质的土地，共计约190万平方米可建面积，环比上涨47.7%。

• 本季度宅地市场火热，但由于一些郊区地块成交地价相对较低（低于5,000元/平���），因此拉低了平均成交楼板价，至人民币每平方米18,500元，环比下跌12.8%。

• 房企积极拿地，使成交宅地平均溢价率自今年三季度的71.0%上升至四季度73.8%。

• 值得关注的是，今年11月25日，信达以73亿元人民币竞得位于杨浦区新江湾地区一纯宅地。该地块占地13.2万平方米，容积率1.125，折合成交楼板价为人民币每平方米49,200元，扣除保障房部分，楼板价高达每平方米61,400元，为区域新高。

展望

• 尽管中央政府已明确将致力于去化库存、支持楼市，但鉴于上海一直以来为置业热点城市，因此预计上海将继续严格调控房地产市场，以防止市场过热。

• 尽管长效机制的全面施行将有所推迟，但一经落实，将有助于上海房地产市场长期稳健发展，如房产税全面开征、房地产业营改增等。

• 2016年伊始，二胎政策全面实行，家庭人口的增加势必会催热改善型购房需求，因此将为房地产市场带来利好。

   

上海投资市场

• 第四季度上海投资市场共达成八宗主要交易，总金额163亿人民币。最为瞩目的交易为李锦记（90%）和万科（10%）斥资67亿收购企业天地3号楼。

• 2015年全年主要投资交易总额达人民币520亿元，同比增长21%。写字楼收购仍是投资重点，服务式公寓投资意向走强。

• 纯投资目的收购占2015年交易总额85%；境外资本达成全年交易总额52%。与此同时，境内私募股权基金谋求更多资产收购和资产管理机会。

• 境外房地产信托基金年内共达成3宗核心写字楼收购，占2015年交易总额21%，投资焦点为享有稳定租金收入的资产，转向资产长期持有。

• 险资接连举牌房地产个股，抢拍土地，加强房地产配置。

• 第四季度土地成交楼面价屡创新高，共有四宗外环外土地成交楼面价突破每平方米2万元。

• 10月底中国人民银行再次下调基准存贷款利率25个基准点，五年期及以上贷款利率降至4.9%，为历史最低。

展望

• 货币宽松环境下，一线城市优质资产，尤其是上海，将成为资本避风港吸引更多资本涌入，投资者寻求以此抵御二三线城市的低迷。

• 市中心写字楼物业仍是投资首选，得益于成熟市场，良好流动性，易于管理和市场透明度。

• 境内基金加码增值型投资机会，尝试资产管理，有别于以往机会型投资策略。

• 境外基金将持续关注汇率走势，中国市场投资渐趋谨慎。境内开发商和投资者则会在人民币贬值中从跨境投资中获益。