国际领先的房地产顾问J9九游会（北京）有限公司天津分公司近日从写字楼、零售、住宅等市场多方位对天津2015年上半年物业市场做了详细解读并对未来发展进行预测。

甲级写字楼市场

2015年上半年，天津中心城区甲级写字楼租赁市场无新项目入市，市场总存量维持在61.4万平方米。上半年，中心城区甲级写字楼市场净吸纳量达23,700平方米，同比上升17%。由于市场缺乏新项目，使得市场需求集中吸收现有存量，同时租赁需求的提升也使得天津中心城区甲级写字楼的平均空置率半年度环比下降3.9个百分点至24%。目前，本市优质写字楼项目主力成交多以金融、贸易、物流类的内资客户为主，但受行业特点限制，租赁需求多以200-300平米之间为主。截至2015年上半年末，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金大致稳定在每平方米每月人民币141.9元。
2015年下半年，天津甲级写字楼市场供给过剩的状况依旧存在，预计将有共计32.2万平方米新增供给进入甲级写字楼市场。未来的新项目多集中在海河沿线，未来新项目的品质的进一步提高，也将长期带动租金上涨。

零售市场

2015年上半年，天津城区共有三个新项目入市，分别是威尼都、嘉里汇和国贸购物中心，合计带来20.4万平方米的新增供给，天津城区中高端商业存量达到329万平方米；滨海新区无新项目入市，优质商业物业总存量依旧保持87.6万平方米。截至2015年上半年末，天津城区主要优质项目首层平均租金半年度环比下降1.1%为每平方米每月人民币399元，平均入驻率半年度环比下降1.4个百分点至82.8%。滨海新区主要优质项目首层平均租金半年度环比上升0.8%为人民币每平方米每月228元，平均入驻率半年度环比下降0.6个百分点至79.9%。

2015年下半年，天津城区中高端商业市场还将迎来约50万平方米新增供给，滨海新区将有约45万平方米的新增商业面积。考虑到大量新增供给入市将加剧市场竞争，天津市中高端商业租金及出租率将面临下行压力。

住宅租赁市场

2015年上半年，天津市高端服务式公寓租赁市场无新项目入市，市场以吸纳现有存量为主。由于供过于求的市场现状以及跨国企业严控住房预算，导致全市服务式公寓平均租金半年度环比下跌1.1%至每平方米每月人民币197.3元，同比下跌2.9%；全市服务式公寓租赁市场平均空置率半年度环比和同比分别下跌3.2和5.0个百分点至31.7%。

2015年下半年，奥体板块的辉盛坊国际公寓和海河沿线的丽思卡尔顿酒店高端服务式公寓将分别为服务式公寓市场新添100余套租赁单元。同时，香格里拉大酒店计划加推40套租赁单元进入市场。除此之外，位于滨海新区于本季度试运营的万豪行政公寓将于近期正式投入运营；天津首家雅诗阁服务式公寓也已落户滨海泰达MSD，预计将于2015年底前开业运营。

目前，滨海新区已聚集众多知名国内外企业，受益于自贸区利好政策，滨海新区还将吸引更多投资企业和客商的目光，而之前选择居住市区的租户可能考虑放弃市区而倾向于离工作地点更近的滨海市场，这意味着将会有大量租赁需求的不断释放。但新项目的入市以及高端销售型住宅进入租赁市场，无疑将加剧市场竞争，给整体入住率带来下行压力。

住宅销售市场

2015年上半年，全市商品住宅新增供应量累计约473.3万平方米，成交量累计达515.3万平方米，与去年同期成交相当。上半年，全市新建商品住宅成交均价同比上升13.9%至每平方米11,339元。同时，天津高端住宅市场共有中海复兴九里、融创蘭园和棉三水岸名居三个新项目入市，高端住宅平均成交价同比上升0.5%至每平方米人民币25,400元。

2015年下半年，受央行降息及本市公积金新政等利好因素影响，购房者的入市门槛及购房成本进一步降低，刚需和改善型客户开始加速置业，之前持观望态度的购房者加速入市的情况预计还将持续。开发商也将逐步增强对后市的信心，但由于高库存压力，开发商目前还将以平稳价格带动成交，因此短期内不会出现整体市场价格的大幅上涨。量涨价稳，将是未来天津楼市的关键词。