青岛甲级写字楼市场
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- 整体市场

• 上半年，青岛甲级写字楼租赁市场仅有一个新增项目——华润大厦入市，为市场新增5.8万平方米可租赁办公楼面积，至此，青岛甲级写字楼市场存量达到153万平方米。
• 受经济放缓影响，青岛甲级写字楼市场租赁需求有所下降，上半年净吸纳量由2014年下半年的59,700平方米降至26,000平方米，其中金融与专业服务企业系主要需求来源。
• 上半年，由于新增项目预租率较低，青岛甲级写字楼整体空置率为19.3%，较去年下半年环比上升1.5个百分点。
• 同时，青岛甲级写字楼平均净有效租金半年度环比下降0.1%，为每平方米每月人民币102.8元，低于沈阳、天津、大连等其他华北区主要二线城市。

­- 区域市场

• 香港中路
  作为青岛最成熟的写字楼区域，香港中路仍是青岛租金最高的区域，上半年租金保持相对平稳，半年环比下降0.2%，录得118.8元每平方米每月，较之全市租金高出16%。由于新增项目入市，截至6月底，区域空置率上升3.8个百分点至14.6%。
• 海尔路
  上半年无新增项目入市，租金半年环比微涨0.3%至79.1元每平方米每月，区域内大量聚集的科技与制造类企业遏制了租金的上涨空间。与2014年底相比，空置率下降0.4个百分点，至21.3%。
• 市北CBD
  上半年没有新增供应，市场存量保持在22.8万平方米。空置率仍呈下降趋势，从2014年底的36.4%降至34%。但由于空置率明显高于全市水平且未来预期供应量较大，多数业主为争夺租户下调租金，导致区域租金半年环比下降0.7%，至83.8元每平方米每月。

­- 市场预测

• 2015年下半年，青岛甲级写字楼市场预期将有五个新项目入市，分别是白金广场（55,000平方米）、永新国际广场（45,000平方米）、青房财富地带（80,000平方米）、凯景大厦（28,000平方米）以及银座中心（40,000），合计带来近25万平方米面积，届时全市存量将增长16%。
• 未来多个高品质项目的相继入市将使市场竞争加剧，市场整体出租率及租金均将小幅下跌。鉴于84%左右的新增面积将位于目前空置率高于全市平均水平的海尔路及市北CBD区域，该两区域的出租率及租金下跌幅度将更为明显。

青岛零售市场

­- 整体市场

• 2015年前6个月，青岛社会消费品零售总额同比增长10.1%，达到人民币1730亿元。
• 上半年有三个优质商业项目进入市场，合计新增商业面积46.2万平方米，其中两个项目在香港中路商圈，一个项目在李村商圈。至此，中高端商业存量半年度环比增长18%至305万平方米。
• 新增项目包括：
  华润万象城(300,000平方米)，位于香港中路商圈并定位为中高端购物中心，系截至目前为止已开业的全国体量最大的万象城，且为目前青岛最大的商业项目。主力租户包括百盛百货、家盒子、CGV影院、Ole’精品超市、方所书店，以及冰纷万象滑冰场，同时亦引入OMEGA、Bally、CK，Coach等奢侈品及轻奢品牌；华润万象城为青岛华润中心的商业部分，其写字楼部分华润大厦亦于同期交付使用；
  海信广场二期(80,000平方米)，同样位于香港中路商圈且定位为高端百货。该项目作为海信广场一期的补充，除引入Van Cleef&Arpels、Mont-blanc等奢侈品牌外，亦大幅增加了儿童业态及餐饮面积以提升项目整体客流；
  李沧银座广场(82,000平方米)，位于李村商圈，定位为中端百货商场，是山东省最重要的商业地产开发商之一鲁能集团在青岛的第一个商业项目。
• 尽管大体量新增供给以及若干业绩不佳的项目进行品牌调整导致全市购物中心整体空置率环比上升0.8个百分点至22.2%，但得益于优质项目带来的租金溢价，上半年青岛优质购物中心首层平均租金环比上涨1.6%，至每平方米每月人民币431.3元。

­- 市场展望

• 2015年下半年，青岛中高端商业市场预计将有6个项目开业，届时将带来约63.7万平方米商业面积。这些新项目分别是悦荟广场（73,000平方米）、银座商城（50,000平方米）、南华购物中心（75,000平方米）、奥克斯广场（120,000平方米）、金狮广场（229,000平方米）以及麦凯乐新都心店（90,000平方米）。届时，全市中高端商业存量将增长21%至约370万平方米。
• 尽管多数新项目的业主运营经验丰富，且青岛地铁的开通将增强项目的可达性，但预计零售商对于新项目的入驻将持谨慎态度，部分新项目的招商能力将受到重大考验，预计将导致全市出租率出现下滑。
• 随着未来新增项目的入市，或将增大各个商圈的竞争压力，抑制整体市场租金的上扬，但是多个优质项目的入市也将有效提升青岛商业物业的整体品质，提高城市总体商业氛围。