J9九游会2015年第二季度北京市场回顾

北京甲级写字楼市场

• 2015年第二季度，仅保利国际广场（塔1）一个项目入市，带来61,000平方米新增供给，至此，全市甲级写字楼市场存量增至994万平方米，仍系大陆地区最大写字楼市场。
• 受经济放缓的大环境影响，在经历了三个季度的连续增长后，全市净吸纳量出现大幅下滑，本季度仅6.8万平方米，环比下降51.8%，同比下降21.8%。其中，非核心区域已连续四个季度取得最大净吸纳量，本季度占全市净吸纳总量的55%。
• 纵观整体市场，金融业和IT及高科技企业仍旧是甲级写字楼需求的主力军，共占48%的市场需求。内资企业仍旧主导需求，本季度占全部需求的63%。
• 尽管有新增供给入市，全市整体空置率仍维持低位，大致稳定在4.1%，这主要得益于近期入市项目的空置面积得到进一步消化。
• 经过连续四个季度的小幅增长后，本季度甲级写字楼平均租金回落至每平方米每月人民币319.1元，环比下降0.3%。东部市场大部分区域出现0.3%到1.1%不同程度的下降，而中关村、金融街等西部市场租金则依旧保持稳定。
• 2015年下半年将有7个甲级写字楼项目入市，带来约36万平方米新增供给，从而令2015年全年新增供给达到51万平方米，较前三年年均供给量高出91%。同时，随着未来两年中国经济增速进一步放缓，甲级写字楼需求亦将有所收缩，预计2015年底，市场竞争的加剧将令全市空置率升至7-8%，同时，租金也将下跌至每平方米每月人民币310-320元左右。
• 另一方面，2015年下半年望京、亚奥等新兴区域供给占据全市总供给的半数左右，随着核心区供给量相对有限，市场去中心化态势将进一步明朗，新兴区域也将在经历短期租金及出租率下跌的阵痛后加速成熟。

北京零售市场

• 2015年前五个月，北京社会消费品零售额仅同比增长5.7%至人民币3,955亿元，而同期网上零售额大幅增长39%。
• 2015年第二季度，仅有房山区的中粮万科半岛广场一个新项目推出，为市场带来13万平方米新增供给，至此北京中高端商业总存量达到约1,010万平方米。
• 因有新项目入市，全市中高端购物中心出租率环比下降1.1个百分点至94.4%，同比下降0.4%。
• 全市租金增长率受到抑制，北京中高端购物中心首层平均租金环比下降0.7%，至每平方米每月人民币902.4元，同比涨幅跌至0.3%。值得注意的是，租金下降主要表现在非核心区域，而传统商圈租金仍维持稳定。
• 预计2015年下半年将有八个项目入市，合计为市场带来约81万平方米的新增供给。约80%新项目位于非核心区域，例如丰台区和大兴区。正因如此，市场对新项目的招商能力将受到重大考验，预计将导致全市出租率出现下滑。
• 尽管多数位于非核心区域的新项目由运营经验丰富的业主（如华联集团、龙湖地产等）运营管理加之不断完善的基础建设将增强项目的可达性，但是预计零售商对进驻这些区域仍持谨慎态度。因此，业主将不得不提供租金折扣以吸引适合的租户，从而导致下半年租金增长继续放缓。

北京住宅租赁市场

• 2015年第二季度，高端住宅租赁各子市场均无新项目入市。
• 由于近期公众特别是拥有家庭的外籍人士对空气污染的担忧，以及跨国公司预算收紧，服务式公寓和高端别墅的入住率分别下降0.5和0.4个百分点至83.3%和86.4%。
• 受跨国公司预算收紧以及家庭单元缩小的影响，新租客继续表现出对公寓的青睐，高端公寓入住率环比上升0.2个百分点至92.2%。
• 受需求放缓的影响，高端别墅和服务式公寓的租金环比分别下降0.4%至每平方米每月人民币120.9元和每平方米每月人民币202.8元。与此同时，高端公寓租金环比上涨0.3%至每平方米每月人民币142.8元。
• 未来几年位于核心区域的服务式公寓供应将持续紧张，仅有位于朝阳公园区域的奥克伍德服务式公寓(达美中心)一个项目入市。非核心区域将有两个项目入市，分别是位于望京区域的盛捷远洋望京服务公寓，以及位于顺义中央别墅区的莎玛BCS北京。
• 尽管核心区域未来新增供给有限，但由于跨国外资公司的预算收紧，且有限的需求难以消化非核心区的市场存量，服务式公寓在未来数月将面临租金及出租率双下行的压力。

北京住宅销售市场

一手住宅整体市场

• 长达一年的消沉过后，北京整体住宅市场在2015年第二季度开始出现复苏迹象。主要原因在于2014年底到今年上半年政府颁布的一系列房地产刺激政策，如降低购房首付比例、连续降息等，使消费者重拾信心。
• 2015年第二季度，北京市整体住宅市场供应量与交易量均有显著增长。供应量环比增长135.8%至210万平方米，成交量环比增长24.7%至190万平方米，使年初至今的交易量达到约350万平方米。经过连续三个季度的价格下滑后，市场逐渐趋于稳定乐观，截至到2015年5月底，一手住宅房价指数环比增长2.1%。预计今年下半年北京市一手住宅市场将继续出现量价齐升的局面。

一手住宅高端市场

• 第二季度，高端住宅市场迎来大规模新增供给。四个��端公寓项目共614套以及九个高端别墅项目共857套入市。其中尤为令人瞩目的是位于孙河区域的中粮瑞府以及位于丰台区的龙湖西宸原著成为北京首个预���价突破每平方米人民币20万元的别墅项目。
• 第二季度，高端公寓交易量共计460套，环比增长21.7%，同比增长35.7%。与此同时，高端公寓均价同比增长3.6%至每平米人民币68,500元。
• 就高端别墅市场而言，成交量环比微涨3.1%至202套。此外，由于高净值人士的稳固需求，尤其是政策松动下增长的改善性需求拉动高端别墅市场均价飙升，环比上涨12.1%，同比增长14.2%，达到每平米人民币56,200元。
• 随着市场升温以及高净值人群的增加，开发商加速推盘，在2015年下半年，高端住宅市场将迎来项目集中入市，预计总共将有六个高端公寓以及三个高端别墅项目进入市场。
• 由于高净值人群的稳定需求，高端住宅价格预计将会持续上涨，然而由于市场竞争的激烈化，预计单个项目的销售速度会放缓。与此同时，新入市项目定价水平也预示着北京高端住宅市场单价10万元时代的到来。

北京销售与投资市场

• 鉴于市场优质可售项目较少，加之内外资投资者需求稳健，第二季度北京甲级写字楼资本值环比增长2.7%，同比增长8.4%至每平方米人民币69,300元。由于甲级写字楼租金环比下降0.3%至每平方米每月人民币319.1元，甲级写字楼毛收益率环比下降0.03个百分点至5.52%。
• 第二季度，整售市场有两宗重大整售交易成交，成交额达到人民币9.7亿元。至此，本年已成交的五宗大宗交易共计77亿人民币，仅为去年的46%。
• 第二季度，尽管总体来说土地交易同比下降44.5%至人民币201亿元，但由于住宅销售市场交易量反弹，开发商对居住用地的关注度也随之升高。
• 虽然2015年甲级写字楼租金面临下行风险，但本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求仍将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳，从而导致甲级写字楼毛收益率继续小幅下降。同时，尽管内外资投资者需求活跃，但受制于本地市场有限的优质可售项目，2015年下半年整售市场预计将较为平静。