J9九游会2015年第二季度深圳市场回顾

深圳甲级写字楼市场

• 2015年二季度深圳市场有建安山海中心一处新增写字楼入伙，新增供应4.7万平方米。
• 二季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为5.29万平方米，环比下降51.9%。
• 由于新增供应有限，二季度全市平均空置率下降0.2个百分点至7.9%。
• 二季度甲级写字楼平均租金环比上升0.5%，至人民币220.7元/平方米，同比上升3.9%。
• 二季度甲级写字楼平均售价环比上升4.5%，升至人民币50,710元每平方米,同比上升7.3%。
• 由于租售保持稳定，二季度全市回报率环比下降24个基点，至5.02%。

展望

• 下个季度由于没有新增写字楼供应,甲级写字楼存量将在下一季度维持在469万平方米。大约有13个项目将在2015年第四个季度入市,写字楼存量将增加1.1百万平米.
• 下一季度没有新增写字楼供应，预计三季度全市空置率将有所回调，全市平均租金及售价预计将保持平稳。

深圳高端零售市场

• 2015年1-4月，社会消费品零售总额达到146亿元，同比增长2.9%。
• 全市有一处新增优质零售物业,深圳市百易广场（Uupark)，零售面积存量推高至251万平方米，推高2.2%。
• 2015年第二季度全市优质零售中心商铺首层租金均价环比下降4.2个百分点，约每平方米每月人民币987.5元，同比下降幅度为2.3%。

展望

• 预计下一季度将有三处优质零售物业,分别为位于宝安的中洲 π Mall、位于龙华的观澜湖新城购物中心(MH Mall)和环宇新天地，共计新增供应约21.5万平方米，预计全市优质零售物业存量将被推高8.6%至273万平方米。
• 因为中心区域没有新增优质零售物业预期入伙，租金预计在下一季度保持平稳甚至下跌。
• 二季度中心区优质零售物业空置率环比下降0.5%至4.7%。由于这一季度中心区的零售物业开始调整品牌和增加体验式业态占比，使得中心区的空置率大大下降。新增供应会提升非中心区空置率。

深圳高端住宅租赁市场

• 2015年前两个月服务式公寓租金环比上升2.3%至人民币每平方米每月243.3元，同比下降0.2%。
• 高端私人住宅租赁市场租金环比上升5.5%至人民币每平方米每月117.4元，同比上升12.6%。

展望

• J9九游会旗下大新赛嘉深圳港湾服务式公寓于第三季度正式入市，为市场新增355套公寓。
• 随着2015年更多写字楼落成，预计将有更多商务人士前来深圳办公，2015年后几个季度,深圳高端住宅租金或将出现小幅增长。

深圳普通住宅销售市场

• 2015第二季度，深圳市普通住宅市场一手总成交量达到178万平方米，环比上升30.7%。一手成交均价环比上升8.0%至28, 966元/平方米。
• 受”330政策”影响,二手房总成交量为359万平方米，环比上升101.8%，同比上升205.9%
• 第一季度,住宅交易量受传统淡季的影响明显下滑。受新政影响，第二季度住宅成交量和成交均价均得到大幅提高。

展望

• 2015年6月28日央行再次下调一年期贷款基准利率,这不仅会促进深圳整个经济发展 ，尤其对房地产市场影响很大。
• 2015年129个新增项目将出现在深圳住宅市场，主要集中在龙岗、宝安、龙华、南山四大区域；这巨大的供应量在第三季度可能会限制住宅价格的增长。
• 前海自由贸易区和后海将正式登陆市场，这将带来极大的写字楼需求和高端住宅需求。不仅仅住宅租赁市场将迎来爆发，前海附近的住房价格也将因为这些地区非常有限的库存量而得到提升。