北京甲级写字楼市场

尽管有新增供给入市，全市整体空置率继续下跌；季内租金大体保持稳定但鉴于供给量攀升未来三个季度面临下行风险。

■ 第一季度，位于金融街的锦什坊街柒号与望京的诺金中心的入市使得北京甲级写字楼可租赁存量达到988万平方米，仍系大陆地区最大的甲级写字楼市场。
■ 租赁市场成交依然保持稳定。本季度净吸纳量达到14.2万平方米，同比增长164%。但半数以上的市场吸纳来源于望京等新兴区域。
■ 金融、IT、电子商务以及专业服务企业仍然主导市场需求，合计需求量约占73%。与此相对，来自制造企业的需求则持续下降到4%。内资企业自2010年开始主导本地市场需求并持续至今，本季度约占需求总量的75%。另一方面，外资企业需求依旧疲软。
■ 全市整体空置率环比下降0.6个百分点至4.2%。
■ 得益于相对有限的供给，平均租金连续四个季度实现小幅增长，环比上涨0.6%，至每平方米每月人民币320.7元。但CBD区域租金迫于业主挽留优质租户开始增长乏力。

市场预测

■ 未来三个季度，预计将有七个项目陆续入市，为市场带来45.2万平方米新增供给。半数左右的新增供给位于新兴区域，预计将令全市空置率上升至7%-8%。
■ 迫于供给量攀升，业主将调整租金结构使其更具竞争性，甲级写字楼平均租金将降至每平方米每月人民币310-320元的水平。

北京零售市场

电商与网购冲击下租金增长进一步放缓。未来三个季度来自新兴区域的大量供给将致市场去中心化趋势进一步明显。

■ 2015年前两个月，北京社会消费品零售额同比增长7.8%至人民币1,601亿元，但同期网上零售额迅猛增长62%。
■ 尽管有新项目入市，全市中高端购物中心出租率仍环比上升0.4个百分点至95.5%，同比上升1.5个百分点。
■ 非核心区域的业主依然要在租金上予以妥协来吸引合适租户，全市租金增长率受到抑制，北京中高端购物中心首层平均租金环比仅增长0.4%，至每平方米每月人民币905.8元，同比下降0.9%。

市场预测

■ 预计2015年第二季度将有近17.5万平方米的新增供给，大部分位于非核心区域，例如平谷和大屯区，预计未来去中心化趋势将进一步加剧。
■ 2015年未来九个月，预计将有九个新项目入市，合计为市场带来93.5万平方米新增供给。预计充足的供给将使全市出租率出现小幅下降。
■ 业主将不得不提供租金折扣以吸引适合的租户，从而导致未来一年租金增长继续放缓。

北京住宅租赁市场

尽管核心区新增供给极为有限，但跨国公司外派人员的房屋租赁需求放缓仍将导致租金进一步下调。

■ 由于对空气污染的担忧以及租金预算的收紧，高端别墅和服务式公寓入住率分别下降0.9和1.0个百分点至86.8%和83.8%。新租客继续表现出对公寓的偏爱令甲级公寓入住率环比上升0.2个百分点至92%。
■ 鉴于本季度无新增项目入市，同期租金大体保持稳定。

市场预测

■ 跨国公司住房预算紧缩导致的需求放缓将对全市租金产生下行压力，与此同时平均空置率在未来一年中将小幅增长。
■ 市场去中心化趋势预计将继续。大部分未来项目将聚集于大兴区和顺义区等新兴区域，望京也吸引了部分运营商开拓项目。

北京住宅销售市场

高端住宅市场将迎项目集中入市。尽管高净值人群的稳固需求将支撑价格稳步增长，但新项目的去化水平将有所放缓。

一手住宅整体市场

■ 2015年第一季度，北京市政府继续推行刺激性政策以促进楼市回暖。
■ 第一季度一手住宅整体市场在政策刺激下需求有所改善。但库存压力下多数开发商提供价格优惠以消化存量，2月底一手住宅价格指数同比下跌3.9%。

一手住宅高端市场

■ 第一季度，受季节性因素影响，高端住宅市场就成交量而言相对平静。
■ 高端公寓成交量环比下跌近50%至378套，但平均售价仍环比微涨0.4%，至每平方米人民币68,600元，同比增长9.2%。成交量主要由过去12个月内入市的项目贡献。
■ 高端别墅成交量跌至196套，几乎仅为上季度的一半。同时价格环比下跌约5%，至每平方米人民币50,100元，但同比上升6.9%。

市场预测

■ 鉴于近期颁布的一系列激励性政策，2015年整体住宅成交量预计将有所增长，同时价格将伴随成交量回暖逐步趋稳。
■ 政策层面利好及高净值人群需求稳固支撑高端住宅价格稳健增长。

北京销售与投资市场

尽管投资者需求稳定，但优质可售项目有限将令2015年市场表现平静。

■ 第一季度北京甲级写字楼资本值环比增长4.7%，至每平方米人民币67,600元。因此，尽管甲级写字楼租金本季度环比增长0.6%，甲级写字楼毛收益率环比下降0.02个百分点，至5.55%。
■ 第一季度，整售市场录得两宗重大整售交易成交，成交额达到人民币54亿元。此外，4月上旬录得一内资企业以总价人民币13.3亿元收购位于望京区域的保利国际广场塔3。
■ 尽管2014年住宅销售市场低迷，但北京仍系众多开发商重点战略市场，其��地热情未减，季内近六成土地成交额来自住宅地块。

市场预测

■ 虽然2015年甲级写字楼租金面临下行风险，但资本值将大致维稳，令毛收益率继续小幅下降。
■ 受制于本地市场有限的优质可售项目以及业主较高的期望值阻碍项目成交，2015年整售市场预计将较为平静。