上海甲级写字楼市场

■上海海航大厦、环贸广场二座和虹桥南丰城于第一季度交付，季度新增供应131,900平方米，全市存量达580万平方米。
■第一季度净吸纳量达173,950平方米，为2012年以来最高季度吸纳量。
■核心区空置率环比下降0.9个百分点，达7.7%，较2014年第一季度上升0.9个百分点。
■全市平均租金环比增长0.1%，达人民币8.63元每平方米每日。其中浦东租金环比上升0.7%，达人民币9.2元每平方米每天；浦西租金环比下降0.2%，达人民币8.3元每平方米每天。浦西与浦东的租金差进一步分化。

展望

■2015年上海写字楼市场供应放量，预计核心区在剩下三个季度还将有13个项目，共约863,600平方米新增面积入市；而非核心区将有20个项目，共约142万平方米新增供应入市。
■市场分散化、去中心化趋势更加明显，非核心区地价相对较低，基础设施迅速完善，吸引力渐增。
■市场供过于求，租赁方从中受益。
■虽然市场面临更多挑战，但写字楼投资市场仍将维持一定活跃度。

上海零售市场

■2015年前两个月及春节期间零售额同比微幅改善。
■上海新世界大丸百货带来60,000平方米新增零售面积。
■核心商圈及非核心商圈购物中心首层租金在第一季度维持不变，分别为每平方米每天人民币46.4元及16.7元。
■核心商圈空置率环比上升0.3个百分点至4.4%。
■市场未来供应可观，各商圈均面临不同程度招商压力。

展望

■市场走弱对新项目挑战尤为显著。多数新项目已接受对品质租户给予较多折扣或优惠条件，以实现理想的品牌组合。
■无论核心或非核心商圈，招商压力均在持续增加，多个商圈有大量新项目期待入市，租赁竞争激烈。

上海住宅租赁市场

■一季度，两个全新服务式公寓项目入市，分别为雅诗阁衡山路项目和逸兰露香园服务式公寓，分别为租赁市场增添90套和79套租赁单元。
■一季度，全市住宅租赁市场平均租金环比上涨0.3%，达到每平方米每月人民币179.1元，同比下跌0.3%。全市整体入住率环比上涨0.5个百分点至89.1%，同比微跌0.1个百分点。
■全市服务式公寓租金环比上涨0.3%，达到每平方米每月人民币222.2元，较去年同期基本持平；服务式公寓整体入住率环比上涨0.3个百分点至87.2%，同比小幅上扬0.1个百分点。
■小业主公寓市场租金环比下跌0.2%至每平方米每月人民币159.3元，同比上涨0.8%；入住率环比下跌0.4个百分点至88.3%，同比上涨1.1个百分点。
■别墅租赁市场租金环比上涨0.3%至每平方米每月人民币155.1元，同比下跌0.4%；入住率环比上涨0.6个百分点至92.7%，同比下跌0.5个百分点。

展望

■由于国内经济增速放缓，以及市场对食品安全和空气质量的担忧，使得来自跨国企业的需求放缓。尽管如此，国内租赁需求见涨，或使整体租赁需求维持稳定。
■市场现有趋势将继续存在，例如跨国企业仍将严控员工派遣期和住房预算等。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

■一季度，新建商品住宅新增供应共计约180万平方米，环比减少53.3%。
■受年初淡季影响，一手商品住宅成交量环比减少44%，累计成交面积约200万平方米。一手住宅待售库存面积下降至1,240平方米。
■一手商品住宅成交价格依然坚挺，达到人民币每平方米28,500元。

一手高端公寓市场

■一手高端公寓新增供应较上季度明显减少61.2%，累计近66,500平方米供应面积。仅一个全新高端公寓项目（淮海名邸）入市。
■一季度，一手高端公寓成交量共计约15.8万平方米，环比下跌47.6%。
■一手高端公寓成交均价环比继续上涨1.9%，达到人民币每平方米66,100元。

住宅用地市场

■一季度共计成交11幅含住宅用途的土地，共计约91.9万平方米可建面积，较去年四季度的370万平米大幅减少。
■平均成交楼板价依然处于相对高位，达到每平方米14,800元，环比下跌1.1%。
■成交宅地平均溢价率自去年四季度的34.3%下跌至一季度24.2%。

展望

■由于政府对房地产市场的支持态度更加明朗，使得楼市行情有所好转，或将促进成交。而开发商将会继续采取积极措施加快资产周转，以期偿还贷款、加强轻资产化运作。
■当前，待售库存减少、市场行情改善，再加上股市反弹并可能引发抛售，在这些因素的共同作用下，整体市场前景优于此前预期。价格在人民币每平方米70-80,000元的高端住宅楼盘或迎来旺盛需求，因此价格可能小幅上涨。
■尽管依然有不少城市供过于求，然而从国家统计局于近期发布的70个大中城市住宅销售价格指数来看，全国价格水平趋于平稳。

上海投资市场

■第一季度上海投资市场共达成五宗主要交易，总金额35亿人民币，同比下降72%。
■所有交易均由国内买家买入，其中90%为写字楼成交。
■内资自用型买家占第一季度成交比重54%，项目集中于非核心区域，计划长期持有。基金仍青睐市中心低价值资产，寻求提升附加值。开发商则更多计划通过散售实退出。
■对于即将到期���基金项目，持有人多接受一定幅度的价格折让以实现按时退出，因而导致第一季度机会型基金写字楼毛收益率升至6.1%。尽管如此，内资买家多基于价值考量，成交价格高居不下，导致此类物业交易回报率持续走低。
■中央政府持续财税改革，同时自去年底至第一季度，央行累计下调5年以上基准贷款利率65个基点，以刺激投资，抵御经济下行风险。

展望

■某些标杆性物业资产正吸引意向买家，预计年内仍有数宗交易有望达成。
■市场预计后续货币政策仍将维持宽松，降息、降准、购房贷款优惠等政策或将陆续推出。刺激性政策有望为房地产市场带来更多资金支持。