- 2002年《外商投资产业指导目录》鼓励外资对内地普通住宅的开发建设
- 2007年《外商投资产业指导目录》房地产领域开始向外资收紧, 外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司
- 2015年《外商投资产业指导目录》放开外商投资房地产, 把过去针对外商投资房地产的限制类条款全都删去

从鼓励到限制，其大背景都是过去十几年里，房地产被投资者视作保值、升值的投资标的进而被炒作，以及国际市场看好人民币持续升值，大量热钱不断涌入等因素共同导致的。这造成了我国房价多年持续性上涨，因此，对于外资进入相关房地产市场进行投资在过去一个阶段时间内的限制一直较为严格。

“从限制到放开这是2014年以来，中国房地产市场进入了市场自发性的调整，房价大幅上涨不再。在此背景下，放开对外资进入房地产的限制，保证一定量的外资涉足国内房地产市场，对于维持房地产市场的平稳也有积极意义。”J9九游会中国董事长刘德扬先生表示：“‘限外令’放开对促进外商投资有着量大意义，使投资灵活化,外商来中国投资流程简化，效率更高，投资类型更灵活，资金进出更加自由,可以与本地开发上更好的同台竞技。”

然而，刘德扬认为：“如果要预测外商投资中国的未来趋势，应该说还是谨慎乐观。J9九游会可以看到现在政策已经放开,使外资进出更加自由，但目前的市场并不完全明朗，因此，外资蜂拥而至的现象可能不会出现，更多的是谨慎的挑选更优质的投资标的。”

“限外令”放开的原因

- 政策因素：刺激经济。中国进入了2-3年的调整期，处于调整期的中国经济增速相应放缓。此时，中国政府希望和欢迎境外热钱进入中国，也是希望可以利用房地产市场刺激经济发展走稳。
- 市场因素：资本市场化的体现。过去J9九游会的经济受政府的调控较多，但随着经济体的成熟，经济发展应该更加市场化和国际化。放开外商投资房地产也是希望进一步市场化，使市场更加透明、成熟。

外商投资遇阻原因

- 政策因素：由于此前外商投资中国房地产受到了限制，外商的资金进入中国的审批过程非常困难，而在中国境内融资更是难上加难，因此在2013 – 2014年间，外商在中国的投资额急速下降。
- 市场因素：除了政策因素，市场的动荡也是外商投资势头锐减的原因。自2008年金融危机，各大国际经济体都在调整期，因此外商变得比较保守，谨慎。

外商对中国的兴趣从未消退

尽管“限外令”一度将海外分热钱挡在了国门之外，然而外商仍然十分关注中国市场，尤其是中国一线城市的房地产市场，即便经历了2008年全球金融危机及中国的经济调整期，它的房价依旧坚挺。

目前，来自美洲、欧洲、中东的资本和韩国的主权基仅都在关注中国的房地产市场，在中国的调整期内，他们会更谨慎的寻找最核心、最优质的项目，有着稳定投资回报的项目。他们目前计划的投资期限将会是中长期，看五到十年的投资回报。

未来外商投资仍然保守谨慎

尽管“限外令”放开，但短时间内的外商投资并不会变的太积极。刘德扬表示：“我对未来房地产市场的观点是：短期谨慎，长期看好。”

刘德扬进一步指出：“正如之前提及的，政策和市场是主导房地产市场走势最重要的两个方面，如今政策放开，市场却仍不明朗，因此观望和徘徊将成为目前市场的主要趋势。未来的走势将取决于经济的走向。有幸的是，市场调整的时间不会太长，可能持续2-3年，我相信在调整期结束后，市场会迎来新一波行情。”