J9九游会2013年第四季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场

• 第四季度有三个新项目入市，写字楼建筑面积总计234,000平方米。全年累计新增写字楼供应达到410,757平方米，全市甲级写字楼存量达540万平方米。 
• 第四季度净吸纳量达67,244平方米，全年净吸纳量为320,472平方米。
• 全市甲级写字楼空置率较上一季度上升2.9个百分点，达到8.1%。
• 第四季度甲级写字楼平均租金为每平方米每天8.45元，较上一季度下跌0.4%，全年增幅1.1%。

展望

• 2014年预计将有9个项目交付，总面积达669,000平方米。
• 大量新增供应和市场需求放缓将导致全市空置率上升。
• 空置率上升将迫使业主通过降低租金来稳定入住率，尤其是对于非中心商务区的新交付项目。

上海零售市场

• 2013年第四季度一个新项目入市，带来30,000平方米新增供应。
• 核心商圈首层租金环比上升0.5%至每平方米每天人民币47.0元，非核心商圈（二级及新兴商圈）环比上升0.1%至每平方米每天人民币18.5元。
• 核心商圈购物中心空置率环比上升1.0个百分点至4.1%。
• 餐饮及生活方式类租户为第四季度大面积成交主力，主流服饰类品牌保持谨慎。
• 未来三年年度供应预计均将超过100万平方米。

展望

• 预计2014年将有11个新项目入市，合计供应量约100万平方米。其中浦东世博及普陀中环区域供应都将超过20万平方米。
• 未来市场两极分化的格局或更将凸显，地标性项目号召力愈强，将为新商圈的非标志性项目带来极大压力。
• 现有项目底租水平预计保持稳定，大幅调整可能性极低；但新项目或将调低预期租金，以达到较高的开业入驻率。
• 网络购物增势强劲，新的运营、推广及支付方式层出不穷。购物中心业主在租户组合、氛围营造及科技应用上须有应对。

上海住宅租赁市场

• 位于淮海中路的时代豪庭于第四季度重新开业，共有131套客房。
• 位于新天地的Lanson Place同样于第四季度装修完成后开业，带来106套客房。
• 第四季度另有一个全新项目试营业，即位于浦东的浦建雅居，其全部115套客房预计将于2014年第一季度全部开放。
• 整体市场租金环比上涨0.1%至每平方米每月人民币181.9元，同比下跌0.5%；全市入住率环比下降0.6个百分点，同比下降0.4个百分点。
• 别墅租金环比上涨0.1%至每平方米每月157.7元；入住率环比上升1.1个百分点至94.6%。
• 酒店式公寓租金环比上涨0.2%至每平方米每月222.8元，入住率下降1.8个百分点至86.9%

展望

• 备受期待的上海环贸广场公寓预计将于2014年第一季度开业，为市场带来64套客房。
• 圣诞与农历春节日期临近，第四季度的部分公司客户需求或将推迟至来年第一季度。
• 整体经济放缓意味着跨国公司在华租赁需求同步走弱，但国内客户需求温和上升，有望为市场带来稳定力量。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

• 第四季度，上海新建商品住宅供应量环比上涨15.9%至360万平方米，同新房成交量基本持平。
• 第四季度，一手整体市场成交均价继续环比增长3.4%至人民币每平方米25,100元，再创上海一手市场新高。
• 2013年，上海商品住宅市场供不应求，新房成交量超过新增供应120万平方米，全年成交均价达人民币每平方米24,100元，同比上涨7.5%。

一手高端公寓市场

• 年底政府对新房预售证审批的严格控制使得第四季度无全新高端公寓项目入市。两个现有高端项目的新批次，为一手高端公寓市场增添69,700平方米新供应，环比减少85.7%。
• 第四季度，一手高端公寓成交量继续增长至294,600平方米，环比增加17.3%，其中近一半成交于新兴高端住宅区域。
• 本季度一手高端公寓成交均价环比上涨1.1%至人民币每平方米65,300元。

商品住宅用地市场

• 第四季度，32幅商品住宅地块成交，共计约240万平方米可建面积，环比下降45.6%。平均楼板价达人民币每平方米11,400元，环比上涨19.2%。本季度平均溢价率为120%。
• 本季度住宅土地市场依然火热，许多知名开发商如嘉华、绿地、恒大、恒盛地产等均有积极表现。值得关注的是，恒大地产以总价47.9亿元购得五幅郊区商品住宅地块。
• 临港新城于本季度购得五幅商业及居住用地，溢价率高达380%至450%，楼板价为人民币每平方米14,500元至16,500元，体现开发商/投资商对该区域未来潜力充满信心。
• 2013年上海住宅土地出让金高达人民币420亿元，同比上涨250%；平均楼板价上升至人民币每平方米9,500元。

展望

• 年底政府对商品房预售证审批控制严格，导致市区一些高端住宅项目不得不推迟入市时间，因此2014年上半年预计将有许多高端住宅新增供应。
• 非沪籍购房者需要缴纳社保年限从一年提高至两年，预计短期内非本地买家需求将得到一定抑制。
• 近期房地产调控措施对自用型买家影响相对较小，因此未来住宅市场依然将以刚性需求为主导。
• 由于年底许多银行的贷款额度吃紧，加上政府限制信贷供应，致使年底一部分需求被抑制；尽管2014年度贷款额度将逐步恢复，但预计全年信贷供给依然紧张。
• 2013年房地产主要政策导向如下：

- 户口改革
- 经济体制改革，使市场在资源配置中起决定性作用
- 独生子女政策放松，部分符合条件家庭可生育二胎
- 房产税制度将加速推进
- 中央及地方政府财政体系
- 土地改革，统一市场

上海投资市场

• 第四季度共有十三宗交易达成，总额约人民币228亿元。本季度最显著的成交为东方汇经中心，交通银行和光大控股以71亿元的总价购得。
• 2013年上海投资市场成交总价达到650亿元，创历史新高，相比2012年增长85%。写字楼市场在所有物业成交中占比最大，吸引来自国内外的投资者。
• 自用型买家在2013年下半年异常活跃。北外滩和黄浦板块依然是国内公司购置总部办公楼最为炙手可热的区域，成交单价超过55,000元每平米。

展望

• 鉴于市区核心区域可投资物业有限，投资者继续关注包括虹桥和北外滩等次级商务区的投资机会。
• 虽然市场基本面偏弱，但考虑到大量内资资金入市逐利，物业资本值仍将保持稳中略升，收益率将进一步收窄。
• 内资公司在投资市场的主导性愈发凸显，其资金实力雄厚、需求强烈、允许较长持有期，且更看重资本价值，因而较外资具有明显优势。
• 工业物流地产收益稳定且市场需求旺盛，预计该物业将持续吸引更多市场关注。