上海甲级写字楼市场 

- 第三季度没有新增供应入市，截至前三季度，市场累计新增供应176,400平方米，全市甲级写字楼存量约510万平方米。

- 第三季度净吸纳量仅为7,089平方米。

- 由于新项目持续录得新租户入驻，全市空置率下降0.2个百分点至5.2%。

- 租金在第三季度下跌0.3%至每平方米每天人民币8.41元，未来供应攀升使业主信心备受影响，并由此考虑降租以稳定楼宇品质租户。

展望

- 预计第四季度将有三个项目入市，为市场带来234,000平方米新增供应，全年供应将达410,800平方米，与去年持平。

- 由于核心区域优质供应有限，加之宏观经济走势趋缓，公司扩张办公空间意愿较弱，多以续租为主。此外亦有公司考虑迁至次中心区域写字楼。 

- 预计年底全市空置率将有所上升，但仍将维持在10%以内。

- 受空置率上升影响，预计平均租金自第四季度起至2014年将持续走低。

上海零售市场

- 第三季度共有三个新项目入市，为市场带来526,000平方米新增供应。

- 核心商圈首层租金环比上升0.6%至每平方米每天人民币46.8元，非核心商圈（二级及新兴商圈）环比上升0.1%至每平方米每天人民币18.4元。

- 核心商圈购物中心空置率环比下降1.0个百分点至3.1%。

- 餐饮租户本季度贡献较多吸纳面积，中小面积餐厅租赁意向较好。

展望

- 预计全市2013年度租金涨幅约1.5%，其中核心商圈约2.4%。

- 整体零售市场增速放缓，网店对实体店铺的冲击不减，餐饮愈发成为购物中心着力营造的蓄客业态。

上海住宅租赁市场

- 华润外滩九里国际公寓于第三季度入市，带来212套客房。

- 浦西及浦东别墅市场租金分别环比下跌1.2%和1.3%至每平方米每月人民币158元和151元；全市入住率环比上升1.2个百分点至93.5%。

- 酒店式公寓租金环比下跌0.1%至每平方米每月218.2元，入住率上升3.1个百分点至88.7%。

展望

- 时代豪庭将于第四季度入市，共有131套客房。

- 自第三季度起生效的新签证政策导致部分外派人员延期入职，此部分需求或将在第四季度市场吸纳有所体现。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

- 第三季度一手商品住宅供求基本持平，均达到310万平方米面积，同比保持平稳水平。

- 一手商品住宅成交均价继续呈上升态势，同比增长2.3%至人民币每平方米24,300元，创上海一手市场新高。

一手高端公寓市场

- 一手高端公寓新增供应环比激增140%，为市场增添488,000平方米居所。

- 一手高端公寓成交量有所回升，环比增长23.6%至251,200平方米，其中40%以上成交于新兴区域。

- 第三季度，一手高端公寓成交均价继续环比上涨2.6%。

商品住宅用地市场

- 第三季度，商品住宅用地市场共计成交32幅地块，环比大幅上涨170%至440万平方米可建面积，或230万平方米用地面积。

- 平均楼板价于第三季度环比上涨10%至人民币每平方米9,500元。

- 商品住宅用地市场尤为火热，竞拍地块竞争激烈使得地价攀升。万科、中海、绿地、保利、万达等知名开发商在本季度的土地市场均有积极表现。

- 第三季度，万科以人民币65亿元购得浦东张江两地块，楼板价达人民币每平方米21,000元至22,000元。近日，嘉华购得浦东一5,700平方米商品住宅用地，楼板价超过人民币每平方米40,000元。

- 商品住宅用地市场平均溢价率从今年第二季度的50.3%上涨至第三季度的87.2%。

展望

- 强劲的住宅销售市场和对房地产新政的预期使得开发商积极推出项目，这将增加第四季度的新增供应。同时，而买家积极入市使成交量得以支撑。

- 市场预计政府或将在三中全会或来年初推出长效机制引导市场走向，包括：

 - 土地供给计划调整

 - 房产税推广

 - 金融创新如REITS

上海投资市场

- 第三季度共有七宗交易达成，总额约人民币71亿元，成交项目类型多样，涵盖写字楼、园区楼宇、零售、酒店式公寓及住宅开发项目

- 上海自由贸易区九月揭牌。虽然政策细节仍较模糊，但政府在区内进一步加深改革意向强烈。已有九家内资金融机构和四家外资银行进驻。

- 保监会计划放开险资投资不动产比例至30%

- 第三季度土地市场成交火热，全年成交有望创下近五年新高。市中心徐家汇中心地块及一副静安地块分别由新鸿基及汉斯获得，表明外资开发公司对核心区域依然看好。

展望

- 各细分市场租金均呈弱势走向，但仍有大量资金寻找房地产投资机会，短期内收益率仍将维持低位。

- 自贸区对上海城市竞争力及吸引外资程度均有极大提升，房地产开发及投资均将由此受益。

- 上海较成熟的市场环境、稳定的市场需求及发展潜力仍为众多开发商、投资商及个人投资者看好。